Poland

Koszmar centrów handlowych trwa

Firma

Centrum handlowe

AFP

Nawet jeœli od lutego galerie bêd¹ otwarte na linii najemcy - w³aœciciele obiektów czekaj¹ nas konflikty. Jak np. rozliczyæ op³aty eksploatacyjne za okresy lockdownu?

Z zapowiedzi przedstawicieli ró¿nych ministerstw padaj¹ sugestie o otwarciu centrów handlowych w najbli¿szych tygodniach, mo¿e ju¿ od lutego. Ale w jakiej kondycji bêd¹ galerie a przede wszystkim najemcy? Na pewno czekaj¹ nas ostre negocjacje miêdzy wynajmuj¹cymi powierzchniê a zarz¹dzaj¹cymi obiektami, bo p³ynnoœæ finansowa wielu firm ju¿ jest zagro¿ona. Rok 2020 by³ fatalny dla centrów handlowych. Z uwagi na COVID-19, zamykano je a¿ trzy razy: od 14 marca do 3 maja, od 7 do 27 listopada i wreszcie od 28 grudnia do chwili obecnej. Niezale¿nie od tego, czy umowy najmu w tych okresach obowi¹zywa³y czy nie, w³aœciciele centrów handlowych i tak musieli obiekty ogrzewaæ, odœnie¿aæ, chroniæ, p³aciæ podatki czy sk³adki ubezpieczeniowe. Gdyby nie pandemia, wszystkie te koszty mogliby teraz ³atwo „przerzuciæ" na najemców poprzez tzw. system op³at eksploatacyjnych. W tym roku nie bêdzie to jednak takie proste, a same rozliczenia bêd¹ o wiele bardziej skomplikowane i nerwowe.

P³acone przez najemców op³aty eksploatacyjne nie stanowi¹ de facto dochodu wynajmuj¹cego. Tworz¹ raczej fundusz administracyjny, którym w³aœciciel zarz¹dza we wspólnym interesie, swoim i najemców. Aby op³aty wystarczy³y na pokrycie wszystkich kosztów obiektu, umowy najmu przewiduj¹ mechanizm ich póŸniejszego rozliczania w oparciu o koszty rzeczywiœcie poniesione przez w³aœciciela. W razie deficytu, najemcy zobowi¹zuj¹ siê w umowach do jego wyrównania.

Czytaj tak¿e: Bezczynnoœæ si³owni to widmo mo¿liwej plajty

Skomplikowane rozliczenia

To jednak doœæ skomplikowana i delikatna materia. Nie wszyscy bowiem najemcy s¹ w tym wypadku traktowani jednakowo. W teorii, udzia³ danego najemcy w funduszu administracyjnym powinien odpowiadaæ proporcji, w jakiej powierzchnia jego lokalu pozostaje do ca³kowitej powierzchni centrum mo¿liwej do wynajêcia. Czêsto jednak najwiêksze sklepy s¹ w ogóle zwolnione z koniecznoœci p³acenia op³at eksploatacyjnych. Inne mog¹ wynegocjowaæ znaczne ograniczenia, je¿eli chodzi o ich wysokoœæ czy te¿ koniecznoœæ dokonywania dop³at do deficytu za dany rok. Wynajmuj¹cy, chc¹c przyci¹gn¹æ do centrum du¿e, rozpoznawalne marki, czêsto siê na takie ustêpstwa godz¹. W konsekwencji jednak, g³ówny ciê¿ar utrzymania obiektów handlowych spoczywa na najemcach lokalnych, nie posiadaj¹cych du¿ej si³y negocjacyjnej.

Aby osi¹gn¹æ ten efekt, umowy najmu centrów handlowych przewiduj¹ skomplikowane systemy ustalania udzia³u poszczególnych najemców w funduszu administracyjnym. Rozliczeñ dokonuje siê dziel¹c najemców na grupy, w zale¿noœci od stopnia uprzywilejowania. Najpierw rozlicza siê grupê najbardziej uprzywilejowan¹, a wiêc tych najemców, którzy p³ac¹ niewielki rycza³t, lub s¹ w ogóle zwolnieni z op³at eksploatacyjnych. Zap³acone przez nich op³aty eksploatacyjne za dany rok odejmuje siê po prostu od wszystkich kosztów eksploatacyjnych centrum za ten rok, a powierzchniê ich lokali odejmuje siê od ca³kowitej powierzchni centrum mo¿liwej do wynajêcia. Nastêpnie przechodzi siê do grup „ni¿szych". Jak ³atwo zauwa¿yæ, system ten pozwala obci¹¿yæ op³atami eksploatacyjnymi najemców z ostatniej grupy w du¿o wiêkszym stopniu, ni¿ by to wynika³o ze stosunku powierzchni ich lokali do powierzchni centrum przeznaczonej na wynajem. W rezultacie najmniejsi najemcy p³ac¹ najwiêcej.

Termin rozliczenia nierealny

Te, ju¿ konfliktogenne, procedury dodatkowo komplikuje art. 15ze ust. 1 tzw. Tarczy Antykryzysowej, przewiduj¹cy, ¿e w okresie obowi¹zywania zakazu prowadzenia dzia³alnoœci w obiektach handlowych o powierzchni sprzeda¿y powy¿ej 2000 m2, wygasaj¹ wzajemne zobowi¹zania stron umowy najmu powierzchni handlowej. W praktyce oznacza to, ¿e je¿eli któryœ najemca korzysta z mo¿liwoœci czasowego wygaszenia umowy najmu, sk³adaj¹c po jednym, dwóch lub nawet trzech locdownach oferty przed³u¿enia najmu o 6 miesiêcy, wówczas w³aœciciel nie mo¿e pobieraæ od niego op³at na fundusz administracyjny za te okresy. Nie mo¿e te¿ rozliczaæ op³at najemcy na ten cel z rzeczywiœcie poniesionymi w tym okresie kosztami.

Fundusze administracyjne z deficytami

Tymczasem, z pierwszych informacji wynika, ¿e miesiêczne op³aty dokonywane przez najemców w 2020 roku pokryj¹ jedynie ok. 60-70% kosztów administracyjnych centrów handlowych. W funduszach administracyjnych pojawi¹ siê wiêc spore, 30-40% deficyty. Wp³ywy z op³at eksploatacyjnych od najemców istotnie bowiem spad³y. By³o to wynikiem nie tylko wygaszania umów najmu, ale tak¿e doœæ powszechnej akcji ich aneksowania po pierwszym lockdownie. Z drugiej strony, du¿a czêœæ kosztów funduszu administracyjnego - podatki, sk³adki ubezpieczeniowe, ochrona czy ogrzewanie - ma charakter sta³y i centra handlowe nie maj¹ mo¿liwoœci ich unikniêcia.

W tych warunkach, rozliczenie op³at eksploatacyjnych za 2020 rok bêdzie najprawdopodobniej operacj¹ nie tylko skomplikowan¹, ale i nerwow¹. Centra maj¹ bowiem mo¿liwoœæ obci¹¿enia deficytem ma³ych najemców w du¿o wiêkszym stopniu ni¿ najemców kluczowych i nie ulega w¹tpliwoœci, ¿e bêd¹ chcia³y z tej mo¿liwoœci skorzystaæ. Oznacza to, najemcy „standardowi" mog¹ spodziewaæ siê wezwañ do dokonania dodatkowych op³at, w wysokoœci ok. 50% tego, co ju¿ wynajmuj¹cemu w trakcie 2020 roku zap³acili tytu³em op³at eksploatacyjnych. Dla sklepu o powierzchni 200 m.kw. kwota ta mo¿e przekroczyæ nawet 10.000 EURO. Dodatkowe komplikacje wynikaæ bêd¹ z ustawowego wygaszenia czêœci umów najmu. Rozliczaj¹c poszczególnych najemców, wynajmuj¹cy zmuszeni bêd¹ wy³¹czyæ te okresy 2020 roku, w których umowy najmu nie obowi¹zywa³y. Stwierdzenie to, wygl¹daj¹ce doœæ oczywiœcie w edytorze tekstu, w arkuszu kalkulacyjnym jest jednak o wiele bardziej skomplikowane. Podczas rozliczeñ trzeba bêdzie bowiem wyodrêbniæ dodatkow¹ grupê tych najemców, którzy skorzystali ze zwolnienia i pomin¹æ koszty administracyjne, które wynajmuj¹cy ponosi³ w okresie, kiedy ich umowy by³y czasowo wygaszone.

Poniewa¿ wyrównanie deficytu mo¿e zawa¿yæ na p³ynnoœci finansowej wynajmuj¹cych, a z drugiej pogorszyæ trudn¹ sytuacjê najemców, proces rozliczenia op³at eksploatacyjnych i ewentualnych negocjacji kwot nale¿y przeprowadziæ umiejêtnie. Jak bêd¹cy na granicy wytrzyma³oœci finansowej najemcy zareaguj¹ na wezwanie w³aœcicieli centrów handlowych do dodatkowych op³at za pr¹d, ochronê i œmieci za 2020 rok? Tego mo¿na siê tylko domyœlaæ. Z pewnoœci¹ czêœæ najemców bêdzie d¹¿yæ do podwa¿enia zasadnoœci i wysokoœci dop³at. Umowy najmu przewiduj¹ z regu³y mo¿liwoœæ dokonania przez najemców audytu kosztów ponoszonych przez wynajmuj¹cego z funduszu administracyjnego. Inni zwróc¹ siê do wynajmuj¹cych o anulowanie dop³at wskazuj¹c na ju¿ fataln¹ sytuacjê finansow¹. Jeszcze inni wytocz¹ coraz bardziej ostatnio popularne powództwa o obni¿enie czynszu i op³at eksploatacyjnych w oparciu o tzw. klauzulê rebus sic stantibus, albo poszukaj¹ ochrony przed wierzycielami w przepisach prawa restrukturyzacyjnego. Tylko nieliczni zap³ac¹.

- Diana Kalita, kancelaria prawna Causa Finita

Football news:

Ibrahimovic and Mihajlovic will sing the song I am a tramp at the Sanremo Festival
Sociedad coach on the draw with Real Madrid: If we had scored 2-0, everything would have been different. Fair result
Only Raul and Casillas were younger than Vinicius when they played their 100th match for Real Madrid
Zidane on the draw with Sociedad: We lost two points. We had obvious moments in the first half
Wolverhampton defender Kilman is ready to play for the Ukrainian national team. Earlier it was reported that he can choose Russia
Pochettino on the new remontade with Barca: In football, even the unthinkable is possible, but we are positive
Real Madrid snapped a 5-game winning streak with a draw with Sociedad