Poland

Badać, analizować i … wątpić

Mieszkaniowe

Freedom Nieruchomoœci

Cena mieszkania znacznie ni¿sza od rynkowej? To mo¿e byæ okazja albo zapowiedŸ du¿ych problemów. Na co jeszcze uwa¿aæ, kupuj¹c lokale z drugiej rêki?

Jakie s¹ zalety, a jakie wady kupowania mieszkañ na rynku wtórnym? W co inwestowaæ? Kiedy z inwestycji zrezygnowaæ? Mówi¹ eksperci Freedom Nieruchomoœci.

Micha³ Deptu³a, dyrektor Freedom Nieruchomoœci Ostro³êka:

Pierwszym plusem inwestycji na rynku wtórnym jest niew¹tpliwie cena. Mieszkania z drugiej rêki s¹ zazwyczaj tañsze od tych w nowym budownictwie. Wynika to oczywiœcie ze stopnia zu¿ycia bloku, samego mieszkania czy udogodnieñ. W starszych blokach nie ma np. podziemnych parkingów.

S¹ jednak dzielnice - np. Saska Kêpa w Warszawie, gdzie w zasadzie nie ma wiêkszej ró¿nicy, czy mieszkanie jest w nowym czy starym budownictwie. Cena jest podobna.

Na rynku wtórnym mo¿na znaleŸæ prawdziw¹ okazjê, czyli nieruchomoœæ, która spe³ni nasze kryteria dotycz¹ce miejsca, stanu technicznego, okolicznych udogodnieñ oraz, oczywiœcie, ceny. Warto zainwestowaæ w parê dobrych sportowych butów, aby sobie „wychodziæ" mieszkaniow¹ pere³kê.

Nowe budynki powstaj¹ najczêœciej na peryferiach miast. W centrach s¹ oferowane lokale z rynku wtórnego. Ostatnia zaleta, która mo¿e byæ jednak postrzegana jako wada, to problemy w³aœcicieli nieruchomoœci. Mieszkania z rynku wtórnego mog¹ byæ zad³u¿one. Czasem maj¹ wielu wspó³w³aœcicieli, którzy odziedziczyli je w spadku. To fantastyczna okazja dla inwestora. Rozwi¹zuj¹c problemy w³aœcicieli, mo¿emy pozyskaæ nieruchomoœæ, która w normalnych warunkach by³aby nie do pozyskania.

Je¿eli inwestor nie jest pewien stanu prawnego nieruchomoœci, najlepiej, by podj¹³ wspó³pracê z biurem nieruchomoœci.

Wady kupowania na rynku wtórnym? Sam mam za sob¹ inwestycje i w nowym, i w starym budownictwie. Analizujê potrzeby klientów. Czasem potrzebuj¹ wy³¹cznie nowego mieszkania. To pokazuje, ¿e zakup lokalu na rynku wtórnym mo¿e siê wi¹zaæ z póŸniejszymi trudnoœciami w sprzeda¿y lub wynajmie lokalu. Starsze mieszkania wymagaj¹ czasem gruntownego remontu. Wymiana stolarki okiennej, tynków, remont ³azienek czy kuchni to koszty, których nie powinno siê pomijaæ podczas liczenia op³acalnoœci inwestycji.

Na koniec - miejsca parkingowe. Tych w starym budownictwie zwyczajnie nie ma. Mieszkañcy czêsto podró¿uj¹ po dzielnicy kilkanaœcie minut, zanim znajd¹ jakieœ miejsce. Przyk³adem mo¿e byæ Saska Kêpa, gdzie auta s¹ zaparkowane dos³ownie wszêdzie.

Kupuj¹c nieruchomoœæ na rynku wtórnym, nale¿y sprawdziæ jej stan prawny. Ksiêga wieczysta odpowie na pytanie o liczbê w³aœcicieli, o hipotekê lub s³u¿ebnoœæ. SprawdŸmy te¿ koniecznie, czy mieszkanie nie jest zad³u¿one.

Warto byæ œwiadomym stanu technicznego mieszkania. Czy instalacja elektryczna jest miedziana czy aluminiowa, czy by³y wymieniane piony wodne i kanalizacyjne? Widzia³em ju¿ fajne mieszkanie, w którym pêka³a œciana z powodu ruchu tramwajów. Inny przyk³ad - œwie¿o wyremontowana ³azienka musia³a byæ zdewastowana z powodu wymiany pionów albo iskrz¹cej instalacji elektrycznej, kiedy okaza³o siê, ¿e w³aœciciele wymienili tylko jej czêœæ na miedŸ, podczas gdy reszta pozosta³a aluminiowa.

Jeœli stan techniczny budzi nasze w¹tpliwoœci, lepiej zastanowiæ siê dwa razy. Np. widoczne zalania, grzyb na œcianie mog¹ oznaczaæ, ¿e dach jest Ÿle zabezpieczony. Warto zainwestowaæ w us³ugê specjalisty, który oceni, ile trzeba wydaæ na niezbêdne remonty.

Trzeba te¿ przeanalizowaæ, czy mieszkanie w danym miejscu mo¿e byæ dobr¹ inwestycj¹. Có¿ z tego, ¿e kupimy nieruchomoœæ w okazyjnej cenie, w³o¿ymy pieni¹dze w remont, skoro nie przyniesie spodziewanych zwrotów z inwestycji. Przyk³ad? Bloki powsta³e w latach 80., o bryle prostopad³oœcianów z czterema piêtrami. Mieszkañ na ostatnich piêtrach nie chce nikt. Nawet je¿eli maj¹ dobr¹ cenê i niez³y stan, ludzie nie chc¹ mieszkaæ na czwartym piêtrze. Nie ma windy, latem gor¹co, zim¹ ch³odno, dach mo¿e przeciekaæ.

Ka¿dy inwestor powinien te¿ wiedzieæ, ¿e nie ma stuprocentowo bezpiecznych inwestycji. Inwestycja, czyli próba zarobienia pieniêdzy, zawsze wi¹¿e siê z ryzykiem i co za tym idzie, mo¿liw¹ strat¹. Trzeba badaæ rynek, analizowaæ, w¹tpiæ i dopiero po uzyskaniu najwiêkszej mo¿liwej iloœci danych podejmowaæ decyzjê.

Aleksander Szulist, broker, Freedom Nieruchomoœci Gdañsk Wrzeszcz:

Jeœli chodzi o formê w³asnoœci, najbardziej po¿¹dana jest pe³na w³asnoœæ z utworzon¹ ksiêg¹ wieczyst¹. Przechodz¹c do kwestii technicznych i estetycznych, w pierwszej kolejnoœci nale¿y sprawdziæ: okolicê i miejsca parkingowe, stan elewacji i klatki schodowej. W samym mieszkaniu sprawdŸmy rodzaj ogrzewania (piecyki gazowe czêsto zniechêcaj¹, najlepiej, gdy mieszkanie ma ogrzewanie miejskie), instalacje: wodno-kanalizacyjn¹, elektryczn¹ i gazow¹, okna, rozk³ad mieszkania i mo¿liwoœci ewentualnej zmiany uk³adu funkcjonalnego (œciany noœne, rozmieszczenie okien, mo¿liwoœæ podzia³u). Wa¿ne s¹ koszty utrzymania.

Odradzam inwestowanie w mieszkania w kamienicach. Mo¿na na nich, oczywiœcie, zarobiæ, ale inwestycja wi¹¿e siê z kosztowniejszym remontem (naruszona konstrukcja, drewniane stropy, remont dachu). Kamienice bardzo czêsto podlegaj¹ nadzorowi konserwatora zabytków, który mo¿e ograniczaæ inwestora.

Najwa¿niejsza jest lokalizacja nieruchomoœci. Pozorna atrakcyjnoœæ oferty najczêœciej jest czymœ podyktowana. S¹ bardziej i mniej atrakcyjne dzielnice i rozbie¿noœci w cenie potrafi¹ byæ ogromne. Czêsto lepiej dop³aciæ do topowej lokalizacji, która zapewni wiêksze zainteresowanie – kolejnego nabywcy czy te¿ lokatora.

Zagro¿eniem jest skupianie siê na cenie metra. Co z tego, ¿e mieszkanie ma kilka metrów wiêcej, jeœli uk³ad funkcjonalny bêdzie byæ fatalny. Mam na myœli przechodnie pokoje, przechodni¹ kuchniê, bardzo du¿y i niepraktyczny korytarz. Kupuj¹c mieszkanie, ludzie nie skupiaj¹ siê na tym, ile pieniêdzy mog¹ przeznaczyæ na metr, tylko ile maj¹ gotówki lub jaka jest ich zdolnoœæ kredytowa. Praktyczne 42-metrowe mieszkanie z ustawnymi pokojami prêdzej znajdzie nabywcê ni¿ 53-metrowe z ogromnym korytarzem i przechodnim pokojem, mimo wiêkszej ceny za metr.

Mniejsze mieszkania zapewniaj¹ wiêksz¹ p³ynnoœæ. Wyd³u¿a siê czas sprzeda¿y ponad 70-metrowych mieszkañ, zw³aszcza na wy¿szych piêtrach, bez windy.

W zwi¹zku z historycznie niskimi stopami procentowymi i rosn¹c¹ inflacj¹ ludzie wycofuj¹ oszczêdnoœci z kont oszczêdnoœciowych i lokat. Wiele osób inwestuje w mieszkania na wynajem. Mimo spadaj¹cej rentownoœci takich inwestycji, nadal wydaje siê ona atrakcyjna w porównaniu np. z lokatami.

Czêœæ inwestorów nie kupuje mieszkañ na wynajem z myœl¹ o du¿ych zyskach, ale chce chroniæ kapita³ i zyskaæ na wzroœcie wartoœci nieruchomoœci w czasie. Mieszkania na wynajem nadal bêd¹ atrakcyjn¹ form¹ inwestycji. Z jednej strony stopy procentowe spad³y, z drugiej zaostrzeniu uleg³y wymagania banków co do wysokoœci wk³adu w³asnego. Sporej grupy ludzi nadal nie bêdzie staæ na w³asne mieszkanie. Bêd¹ je wynajmowaæ.

Warto inwestowaæ w mieszkania na wynajem w du¿ych oœrodkach miejskich, ewentualnie w nieco mniejszych, ale z rozwiniêtym przemys³em i ch³onnym rynkiem pracy. Skupi³bym siê raczej na d³ugoterminowych wynajmach.

Rynek najmu krótkoterminowego ma byæ bardziej uregulowany, co zmniejszy jego rentownoœæ. Wynajmuj¹cy mieszkania w miejscowoœciach typowo turystycznych pozostan¹ zapewne przy formie hybrydowej, gdzie w sezonie wrzesieñ-czerwiec mieszkanie jest wynajête d³ugoterminowo, w sezonie letnim - na doby.

Micha³ Grzel¹ska, dyrektor Freedom Nieruchomoœci £ódŸ Wierzbowa:

G³ówn¹ zalet¹ kupowania na rynku wtórnym jest fakt, ¿e mieszkanie istnieje. Kolejne zalety - cena i mo¿liwoœæ jej negocjacji, a tak¿e infrastruktura. Przedszkola, szko³y, sklepy, których czêsto brakuje na nowych osiedlach. £atwo sprawdziæ czas dojazdu do pracy, po³¹czenia komunikacji miejskiej. Mo¿emy te¿ zapoznaæ siê z historycznymi danymi o wysokoœci op³at za utrzymanie mieszkania, co na rynku pierwotnym nie jest takie jednoznaczne.

Jeœli dysponujemy gotówk¹, mo¿emy kupiæ nawet bardzo zad³u¿on¹ nieruchomoœæ. To kwestia ceny i mo¿liwoœci wyprostowania sytuacji prawnej. Zwróci³bym na pewno uwagê na stan ca³ego budynku, czy wspólnota lub spó³dzielnia odpowiednio zarz¹dza nieruchomoœci¹. Zarz¹dzanie to nie tylko zbieranie czynszów, ale równie¿ utrzymanie nieruchomoœci w dobrym stanie, a najlepiej - podnoszenie stanu technicznego.

SprawdŸmy, jakie plany ma wspólnota, czy staæ j¹ na bie¿¹ce remonty, czy mo¿e bêdzie w najbli¿szym czasie zaci¹gaæ kredyt, który podniesie koszty administracyjne. W przypadku mieszkania, które nie jest odrêbn¹ w³asnoœci¹, sprawdŸmy, czy mo¿emy wykupiæ grunt, aby przekszta³ciæ lokal w odrêbn¹ w³asnoœæ. Powody s¹ co najmniej trzy (dwa minusy i jeden du¿y plus). Jeœli staramy siê o kredyt, bank, nie zabezpieczy siê na takiej nieruchomoœci, zatem nie udzieli kredytu na nieruchomoœæ, gdzie status prawny gruntu jest nieuregulowany.  W przypadku, gdy my, jako w³aœciciele, bêdziemy chcieli zbyæ takie mieszkanie, musimy liczyæ tylko na klienta gotówkowego. Bior¹c pod uwagê, ¿e chcemy kupiæ mieszkanie za gotówkê i bierzemy pod uwagê ryzyko przy sprzeda¿y, taki lokal mo¿emy kupiæ czêsto taniej, co poprawia nam rentownoœæ inwestycji.

Najpierw odpowiedzmy sobie na podstawowe pytanie, chcemy inwestowaæ czy tylko ulokowaæ pieni¹dze? Mo¿liwoœci inwestowania w nieruchomoœci jest co najmniej kilka - od kupienia mieszkania na wynajem, poprzez obrót mieszkaniami ( tzw. flippy) lub gruntem do zakupu lokali i ca³ych budynków komercyjnych. Najbezpieczniej inwestowaæ w ma³e mieszkania w centrum du¿ych miast. Próg wejœcia jest ni¿szy, a rentownoœæ wy¿sza. Przewa¿nie obrót takimi mieszkaniami jest na wysokim poziomie, zatem ³atwo bêdzie mieszkanie odsprzedaæ.

Wiêksze mieszkania wi¹¿¹ siê z wy¿szymi wydatkami pocz¹tkowymi, ale równie¿ z ni¿szym czynszem z najmu, przeliczaj¹c na metr. Trochê inaczej mo¿e byæ na rynku wysokiej klasy apartamentów w topowych lokalizacjach. Tu jednak musimy wzi¹æ pod uwagê mocno ograniczon¹ grupê potencjalnych klientów, których staæ bêdzie na najem.

Mniejsze miejscowoœci czêsto mog¹ daæ rentownoœæ zbli¿on¹ do topowych lokalizacji du¿ych miast. Koszt wybudowania mieszkania jest podobny w ka¿dym rejonie kraju, a g³ówn¹ ró¿nic¹ jest cena gruntu. S¹ miasta, gdzie od wielu lat nie wybudowano ¿adnych mieszkañ, a popyt na nie roœnie. Czêsto mo¿emy kupiæ mieszkanie taniej, a wynajmowaæ za podobne kwoty jak w wiêkszym mieœcie.

W ostatnich latach dodatkow¹ alternatyw¹ s¹ domy, które w ³atwy sposób mo¿emy przekszta³ciæ w kwatery pracownicze.

Nieruchomoœci od wieków przynosz¹ zyski w³aœcicielom i zabezpieczaj¹ wartoœæ pieni¹dza. Nie skupia³bym siê tylko na rentownoœci, ale równie¿ na mo¿liwoœciach, jakie daj¹ nam nieruchomoœci w przypadku du¿ej inflacji. Historycznie nieruchomoœci w takich przypadkach dro¿ej¹. Nie dzieje siê to bez przyczyny, dro¿ej¹ wszystkie produkty, które potrzebne s¹ do wytworzenia mieszkania. (cement, stal, drewno, ceramika itd.)

Na ceny nieruchomoœci wp³ywa kilka czynników, jednym z podstawowych jest poda¿ i popyt. Zak³adaj¹c, ¿e popyt jest na sta³ym poziomie, poda¿ mo¿na kreowaæ chocia¿by poprzez mniejsz¹ liczbê budowanych przez deweloperów mieszkañ, co pozwoli utrzymaæ ceny na stabilnym poziomie.

Hanna Morawska, Broker Nieruchomoœci, Freedom Nieruchomoœci Poznañ:

Zalet¹ inwestowania na rynku wtórnym jest zakup „weryfikowalnej" nieruchomoœci, czêsto dobrze wyposa¿onej, gotowej do wprowadzenia. Umo¿liwia szybkie zamkniêcie transakcji, ale tak¿e sprawdzenie stanu technicznego i kosztów eksploatacji zarówno mieszkania, jak i budynku. Inn¹ zalet¹ bywa doskona³a lokalizacja i rozwijana ca³ymi latami infrastruktura otaczaj¹ca budynek.

Do wad takiej inwestycji zalicza siê koniecznoœæ uiszczenia 2 proc. podatku od czynnoœci cywilnoprawnych.

W historii mieszkania z drugiej rêki trzeba te¿ szukaæ najwiêkszych pu³apek. Podstawowym zadaniem kupuj¹cego jest sprawdzenie ksiêgi wieczystej lokalu, ale tak¿e gruntu. Tutaj równie¿ mog¹ nas czekaæ niespodzianki, jak chocia¿by olbrzymie zad³u¿enie wspólnoty mieszkaniowej. Poznanie podstawy nabycia nieruchomoœci czêsto pomo¿e nam ujawniæ potencjalne przeszkody (np. niewykazane w ksiêdze wieczystej s³u¿ebnoœci).

Upewnijmy siê, ¿e w mieszkaniu nie s¹ zameldowane na sta³e nieznane nam osoby. Przejrzyjmy treœæ umowy najmu, jeœli kupujemy nieruchomoœæ z najemcami. SprawdŸmy, czy w lokalu nie jest zarejestrowana dzia³alnoœæ gospodarcza, czy sprzedaj¹cy na czas reguluje zobowi¹zania (równie¿ wobec wspólnoty mieszkaniowej czy spó³dzielni).

Spora konkurencja wœród kupuj¹cych sprzyja podejmowaniu szybkich decyzji, czêsto przy pobie¿nym traktowaniu aspektów technicznych. Zw³aszcza kiedy mieszkanie jest œwie¿o wyremontowane i nowoczeœnie urz¹dzone. Zweryfikujmy faktyczny metra¿ mieszkania wobec wskazanego w og³oszeniu czy nawet ksiêdze wieczystej.

Warto przyjrzeæ siê, w jakim stanie s¹ instalacje. Jak sprawuj¹ siê sprzêty? Czy œwie¿a farba nie mia³a przypadkiem na celu zatuszowanie powracaj¹cego zawilgocenia? Jakie prace remontowe przeprowadzono w budynku?

Czêsto chc¹c uatrakcyjniæ ofertê, sprzedaj¹cy wnioskuj¹ do zarz¹dców o zmniejszenie zaliczek, sztucznie zani¿aj¹c wymiar czynszu. Jak wiêc kszta³tuje siê historia faktycznych kosztów eksploatacji mieszkania?

Czujnoœæ powinny wzmóc znacz¹co ni¿sze od rynkowych ceny. Tak, to mo¿e byæ okazja, ale bardzo czêsto niestety zas³ona dymna. Lokatorzy, których trudno bêdzie poprosiæ o opuszczenie mieszkania? Zagadkowe wzmianki w dziale II, III czy IV ksiêgi wieczystej? W takiej sytuacji lepiej zrezygnowaæ z zakupu nieruchomoœci, przynajmniej do czasu wyjaœnienia w¹tpliwoœci.

Wartoœæ nieruchomoœci zawsze buduje lokalizacja. Mieszkania w centrum czy w s¹siedztwie kluczowych oœrodków akademickich, blisko wêz³ów komunikacyjnych to w d³ugoterminowym ujêciu bezpieczna inwestycja. Warto zwróciæ uwagê na uk³ad funkcjonalny lokalu i stosunek metra¿u do liczby pomieszczeñ. Dwa pokoje z kuchni¹ zmieszcz¹ siê zarówno na 38, jak i 52 mkw. powierzchni u¿ytkowej. W tym drugim wariancie z powodzeniem mo¿na znaleŸæ mieszkania z trzema niezale¿nymi pokojami.

Football news:

Hasenhüttl on the Super League: War is coming. This is a serious threat that needs to be dealt with
Victory in the Champions League can give PSG or return to the tournament Bayern Munich, Dortmund and Porto, if the Super League clubs are excluded
Sevilla: The Super League only serves the selfish Interests of enriching the founding clubs. Their budgets are already bigger than the rest
UEFA threatens not to allow players from Super League clubs to participate in the Euro. What will the national teams be like without them?
Shares of Manchester United and Juventus rose by 11% and 18% after the decision to create a Super League
Bastian Schweinsteiger: Super League will destroy national championships
Torino President on Super League: Marotta and Agnelli should be ashamed. It's something from Judas. Treachery