Rz¹d chce pozwoliæ na swobodny obrót wiêkszymi ni¿ dot¹d dzia³kami rolnymi Skarbu Pañstwa. Ale nie wszystkimi.
Eksperci i deweloperzy zmiany oceniaj¹ pozytywnie. Ich zdaniem warto jednak rozwa¿yæ ca³kowite uwolnienie obrotu ziemi¹ roln¹. Brakuje bowiem gruntów pod inwestycje.
D³u¿szy zakaz
Proponowane zmiany zawiera projekt nowelizacji ustawy o wstrzymaniu sprzeda¿y nieruchomoœci Zasobu W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañstwa (dalej: ustawa rolna), w³aœnie trafi³a do uzgodnieñ publicznych.Nowe przepisy przed³u¿aj¹ zakaz sprzeda¿y nieruchomoœci rolnych Skarbu Pañstwa o kolejne piêæ lat, tj. do 30 kwietnia 2026 r. Proponuje siê równie¿, by zakaz nie obejmowa³ dzia³ek rolnych do 5 ha. Dziœ jest to 2 ha. Wstrzymanie sprzeda¿y nie bêdzie dotyczy³o równie¿ udzia³ów we wspó³w³asnoœci nieruchomoœci nieobjêtych zakazem.
Eksperci nie maj¹ w¹tpliwoœci. Tego typu ograniczenia wp³ywaj¹ negatywnie na rynek nieruchomoœci.
– Moim zdaniem brakuje ziemi pod inwestycje. Aktualnie realizujemy przede wszystkim te projekty, dla których grunty zosta³y zakupione przez deweloperów ju¿ jakiœ czas temu i „czeka³y" na odpowiedni moment. Ka¿da taka firma ma swoj¹ d³ugofalow¹ strategiê. Dziœ nowych gruntów poszukuj¹ wszyscy deweloperzy, ale nie wszyscy maj¹ takie same mo¿liwoœci, by je zdobyæ i rozpoczynaæ nowe inwestycje – uwa¿a Marek Smogór, reprezentuj¹cy Quadro Development.
Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development uwa¿a zupe³nie inaczej.
– Zakaz sprzeda¿y pañstwowej ziemi rolnej ma obecnie niewielki wp³yw na poda¿ gruntów pod inwestycje oraz ich cenê, poniewa¿ deweloperzy mieszkaniowi wci¹¿ koncentruj¹ swoj¹ uwagê na terenach zurbanizowanych. Na rynku s¹ dostêpne grunty spoza Zasobu W³asnoœci Rolnej i nimi w najwiêkszym stopniu interesuj¹ siê firmy deweloperskie – uwa¿a Andrzej Gutowski.
Sk¹d bior¹ siê rozbie¿ne opinie, t³umaczy Jaros³aw Jêdrzyñski, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Niew¹tpliwie na rynku nieruchomoœci panuje mocno utrwalone przeœwiadczenie o deficycie parceli inwestycyjnych, co tym samym winduje ich ceny, jak równie¿ przyczynia siê do oddalenia perspektyw jakiejkolwiek korekty cen mieszkañ deweloperskich – wyjaœnia.
Wed³ug niego mimo piêtrz¹cych siê problemów zwi¹zanych z pandemi¹ wci¹¿ jednak wydaje siê rekordow¹ liczbê pozwoleñ na budowê, co potwierdza³oby doœæ du¿¹ zasobnoœæ deweloperskich banków ziemi.
Wiêcej w banku?
Eksperci nie maj¹ te¿ w¹tpliwoœci, ¿e propozycja, by „wyj¹æ" spod zakazu sprzeda¿y pañstwowe grunty rolne o powierzchni do 5 hektarów bêdzie mia³a wp³yw na rynek. Pomo¿e uzupe³niæ bank ziemi. Ale wiele siê po niej nie nale¿y spodziewaæ.– Tereny inwestycyjne w dogodnych lokalizacjach kurcz¹ siê z roku na rok. Dodatkowo bank ziemi, który pozosta³ w puli sprzeda¿owej pañstwa równie¿ maleje. Grupa Partner aktualnie prowadzi dwie budowy w Poznaniu, ale na bie¿¹co poszukuje kolejnych dzia³ek pod inwestycje – mówi Karolina Skrzypek, przedstawiciel inwestora. – Szukamy terenów nie tylko w Poznaniu, ale równie¿ w innych miastach. Przyk³adem jest £ódŸ, w której przygotowujemy now¹ inwestycjê. Staramy siê znajdowaæ takie tereny, na których mo¿na postawiæ wieloetapowe osiedla, bowiem ich zakup zapewnia nam kolejnych kilka lat pracy i szerok¹ ofertê mieszkaniow¹ – dodaje.
– Popyt na mieszkania od lat nie s³abnie, a to powoduje, ¿e dostêp do atrakcyjnych dzia³ek pod budownictwo mieszkaniowe jest coraz bardziej ograniczony. Zgodnie z przyjêt¹ filozofi¹ firmy nieustannie nabywamy dzia³ki, które znajduj¹ siê w miejscach wygodnych do ¿ycia. Nasz bank ziemi jest spory i z pewnoœci¹ wystarczy na kolejne lata – uwa¿a z kolei Izabela WoŸnica-Letka, kierownik dzia³u sprzeda¿y nieruchomoœci EBF Development.
Spadn¹ ceny?
Zwiêkszenie poda¿y gruntów wp³ynie tak¿e na ceny nieruchomoœci.– Jeœli ustawodawca wprowadza ustawy, które liberalizuj¹ zakupy gruntowe, to zawsze jest to dobry kierunek dzia³ania. Szczególnie ¿e mówimy o perspektywie 2026 roku – mo¿na bowiem przewidywaæ, ¿e deweloperzy bêd¹ szukaæ nowych mo¿liwoœci inwestycyjnych poza aglomeracjami miejskimi – uwa¿a Andrzej Gutowski.
– Nie mo¿na wykluczyæ, ¿e z chwil¹, kiedy w znacznym stopniu uszczupl¹ siê zasoby terenów inwestycyjnych miejskich, i w g³ównej mierze bêd¹ dostêpne tereny rolne, to ich ceny wzrosn¹. Nasze doœwiadczenie pokazuje, ¿e wci¹¿ s¹ dostêpne nieruchomoœci w obrêbie miast, tak¿e w Warszawie, czego potwierdzeniem s¹ na przyk³ad poprzemys³owe tereny w Ursusie. One wymagaj¹ uzbrojenia, planów zagospodarowania przestrzennego, jednak ich zasób jest znaczny – dodaje wiceprezes Ronson Development.
Z kolei Jaros³aw Jêdrzyñski podkreœla, ¿e dla rynku najlepiej by³oby, by dosz³o do ca³kowitego uwolnienia obrotu gruntami rolnymi, zarówno prywatnymi, jak i pañstwowymi.
– Samo podniesienie limitu sprzeda¿y gruntów pañstwowych z 2 do 5 ha to zdecydowanie za ma³o na spektakularny efekt wzrostu dostêpnoœci dzia³ek pod budowy osiedli mieszkaniowych i raczej nie spowoduje istotnych statystycznie zmian w kwestii zasobnoœci deweloperskich banków ziemi, czy te¿ przesilenia trendów wzrostowych cen gruntów inwestycyjnych – podkreœla Jaros³aw Jêdrzyñski.
