Poland

Trudny rozwód ze spółdzielnią

Waciciele mieszka maj prawo zrezygnowa z czonkostwa w spdzielni i utworzy wsplnot mieszkaniow. Czsto jednak nie jest to takie proste. Najwicej sporw z zarzdcami dotyczy rozlicze finansowych.

Osoby, które wykupiy mieszkania w spódzielni, czasami chc si z ni rozsta. Wol, by ich budynkiem zarzdzaa wspólnota mieszkaniowa.

W praktyce jednak taki rozwód" nie jest prosty. Bywa te bardzo kosztowny i nie przez wszystkich akceptowany. I niestety bardzo czsto trwa latami.

Bolesne rozstanie

Przekonali si o tym waciciele jednego z bloków. Postanowili, e chc utworzy wspólnot mieszkaniow. Wypowiedzieli spódzielni zarzd nieruchomoci wspóln oraz wybrali wasny na podstawie ustawy o wasnoci lokali. Wezwali równie wadze spódzielni do przekazania nieruchomoci z niezbdn dokumentacj techniczn, eksploatacyjn oraz finansow. Spódzielnia nie chciaa tego zrobi.

Ale prawdziwym zarzewiem konfliktu okazay si rodki zgromadzone na funduszu remontowym. Nowo powstaa wspólnota zadaa ich zwrotu. Usyszaa, e ich nie dostanie.

Wadze spódzielni tumaczyy, e nie prowadz indywidualnych rachunków funduszu remontowego dla poszczególnych bloków. rodki s wpacane na wspólne dla wszystkich nieruchomoci konto. Poza tym w ostatnich latach przeprowadzaa remonty w budynku wspólnoty oraz okresowe kontrole, a to kosztuje. Wacicielom lokali nie przysuguje wic roszczenie o zwrot rodków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Wspólnota mieszkaniowa wystpia wic do sdu rejonowego. I wygraa. Sd uzna, e pienidze si jej nale. Powoa si przy tym na art. 24 ze zn. 1 ust. 1 ustawy o spódzielniach mieszkaniowych (dalej jako: usm). Mówi on, e wikszo wacicieli lokali w budynku lub budynkach pooonych w obrbie danej nieruchomoci, obliczona wedug wielkoci udziaów w nieruchomoci wspólnej, moe podj uchwa, e w zakresie ich praw i obowizków oraz zarzdu nieruchomoci wspóln bd miay zastosowanie przepisy ustawy o wasnoci lokali.

Natomiast z ust. 3 tego samego artykuu wynika, e z chwil ustania czonkostwa waciciel lokalu staje si wspówacicielem rodków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokoci odpowiadajcej przypadajcemu na ten lokal udziaowi we wspówasnoci nieruchomoci wspólnej. Wysoko tego udziau ustala si na podstawie ewidencji oraz rozliczenia wpywów i wydatków funduszu remontowego wedug stanu na dzie ustania czonkostwa.

Sd rejonowy uzna, e z tych przepisów jednoznacznie wynika, e spódzielnia ma obowizek rozliczy si z wacicielami ze rodków zgromadzonych na funduszu remontowym, przy czym obowizek ten nie zaley od tego, czy spódzielnia, sprawujc zarzd, wykonywaa jakiekolwiek remonty, a jeeli tak, to z jakich powodów je przeprowadzia.

Spódzielnia uznaa wyrok za niesprawiedliwy. Odwoaa si do Sdu Okrgowego w Olsztynie. Twierdzia, e uprawnienie wynikajce z art. 24 ze zn. 1 ust. 3 ustawy o spódzielniach mieszkaniowych przysuguje wycznie tym wacicielom lokali, których czonkostwo ustao po 9 wrzenia 2017 r., czyli wejciu w ycie noweli usm wprowadzajcej ten przepis. A w tym wypadku tak nie byo. Podwaaa te wano oraz skuteczno cesji roszcze do rodków z funduszu remontowego.

Sd okrgowy powództwo spódzielni jednak oddali. W jego ocenie wyrok zapad na podstawie prawidowo poczynionych ustale faktycznych. Zdaniem sdu zarzut, e do wspólnoty nie ma zastosowania przepis dajcy jej prawo do rodków z funduszu jest nietrafiony. Uchwaa w sprawie powoania wspólnoty zostaa podjta po wejciu w ycie wyroku Trybunau Konstytucyjnego w sprawie K 60/13/. Bardzo wanego w tym wypadku. To na jego podstawie doszo do przygotowania przepisów dotyczcych funduszu remontowego.

Grzegorz Abramek, radca prawny i wiceprezes Krajowego Zwizku Rewizyjnego Spódzielni Mieszkaniowych w Warszawie, nie ma wtpliwoci: Sd nie móg orzec inaczej stwierdza. wiadczenie z tytuu rodków zgromadzonych na funduszu remontowym naleao si wacicielom. Tak mówi przepisy. Nie ma przy tym znaczenia, czy spódzielnia kilka lat temu wyremontowaa blok wspólnoty albo czy ma z czego odda. Moe utraci pynno finansow, ale rodki odda musi dodaje.

Moje wtpliwoci budzi natomiast cesja praw do rodków zgromadzonych na funduszu remontowym. Jest to roszczenie o charakterze finansowym, nie jest zwizane z zarzdem nieruchomoci wspóln. Dlatego by moe sd powinien odrzuci pozew z tego tytuu wskazuje mec. Grzegorz Abramek.

Spory o pienidze

Dlaczego waciciele decyduj si na rozwód" ze spódzielni? Najczciej chodzi o konflikty natury czysto ludzkiej. Mieszkacy jednego bloku nie chc, by ci z drugiego korzystali z ich infrastruktury, np. parkingu, drogi, awek czy placu zabaw. Bardzo rzadko zdarza si, e powodem jest za jako zarzdzania mówi Grzegorz Abramek.

I przyznaje, e cz wspólnot mieszkaniowych powstaje w sposób pokojowy. Ale nie jest to regu. Wiele rozsta ma swój fina w sdzie. Gówne powody sporów s dwa: spódzielnia nie akceptuje faktu powstania wspólnoty, a wacicielom nie podobaj si rozliczenia finansowe. Zazwyczaj uwaaj, e naley si im wicej dodaje mec. Abramek.

Szymon Rosiak, prezes Legionowskiej Spódzielni Mieszkaniowej, przyznaje, e nie mia przypadku, by ze spódzielni chcia si wydzieli blok na starym osiedlu.

W innych spódzielniach to si jednak zdarza. Moim zdaniem duym problemem jest fundusz remontowy mówi Szymon Rosiak.

Jeeli z ewidencji przychodów i kosztów danego budynku prowadzonej dla danej nieruchomoci wynika, e jest nadwyka rodków, to powinny by zwrócone wspólnocie. Ale jeeli nie ma nic, poniewa spódzielnia przeprowadzia remont nieruchomoci, wspólnota nie powinna dosta adnych rodków, nierzadko winna wrcz zwróci nakady poniesione na nieruchomo przez spódzielni, skoro decyduje si z niej wyj uwaa prezes.

Czyja jest droga

Pienidze to nie wszystko. Zdarza si te, e blok, który chce si usamodzielni, znajduje si w samym centrum osiedla spódzielczego. Gdy je projektowano nikt nie przypuszcza, e bdzie tam funkcjonowa wspólnota mieszkaniowa. Bloki maj wic wspólne drogi dojazdowe, chodniki, mietniki, place zabaw. Fizyczny podzia nie jest moliwy. Bywa te, e po wydzieleniu si wspólnoty spódzielnia traci gówn drog dojazdow do osiedla.

A za cudze, czy si chce, czy nie, trzeba paci. Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, jeeli korzysta si z cudzej infrastruktury, take spódzielczej, nalene jest wynagrodzenie zwraca uwag Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyski i Wspólnicy. Wiele osób zwyczajnie o tym nie wie lub po prostu nie chce wiedzie. Dla obu stron najlepszym rozwizaniem jest ustanowienie suebnoci przechodu i przejazdu.

Jeeli strony nie zdoaj doj do porozumienia, to pozostaje niestety sd. Ostateczna decyzja w tej sprawie bdzie nalee do niego tumaczy mec. Jacyno.

Coraz czciej wic spódzielnie domagaj si od wacicieli lokali zapaty za korzystanie z jej drogi, chodnika czy placu zabaw.

Football news:

Mendes earned about 20 million euros during the summer transfer window
Carragher on Arsenal: Liverpool are a few years ahead, but Arteta can take them to the Champions League
Roma is the favorite in the fight for Jovic. Real Madrid have offers from Inter and Milan
Ruben Dias has arrived in Manchester to complete his move to city
Van Dijk's transfers are the key to Liverpool's victory. They killed any attempts of Arsenal to press
Tony Adams: Leno is not a top-4 goalie. For me, Martinez was number one
Federico Valverde: My job is to run until my legs are numb