Poland

Skutki drugiego lockdownu w galeriach handlowych

Na skutek rosn¹cej liczby zachorowañ na COVID-19 rz¹d podj¹³ decyzjê o zamkniêciu sklepów w galeriach handlowych. Rozporz¹dzeniem Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020 r. zmieniaj¹cym rozporz¹dzenie w sprawie ustanowienia okreœlonych ograniczeñ, nakazów i zakazów w zwi¹zku z wyst¹pieniem stanu epidemii wprowadzono zakaz handlu i prowadzenia dzia³alnoœci us³ugowej dla wiêkszoœci bran¿ dzia³aj¹cych w galeriach handlowych. Zakaz zostanie zniesiony za kilka dni, jednak jego skutki w relacjach miêdzy najemcami a w³aœcicielami galerii potrwaj¹ znacznie d³u¿ej.

Drugi lockdown a reaktywacja art. 15ze Tarczy Antykryzysowej

Jesienny lockdown oznacza³ dla galerii handlowych powtórkê scenariusza wiosennego ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Wraz z wprowadzeniem zakazu handlu w galeriach powróci³ bowiem jak bumerang art. 15ze tzw. Tarczy Antykryzysowej. Zgodnie z ust. 1 tego artyku³u, w okresie obowi¹zywania zakazu prowadzenia dzia³alnoœci wygasaj¹ wzajemne zobowi¹zania stron umów najmu. Nale¿y przyj¹æ, ¿e drugi lockdown reaktywowa³ art. 15ze Tarczy – co oznacza, ¿e ponownie mamy do czynienia z konstrukcj¹ „wygaszenia” umów najmu i zawieszenia obowi¹zków ich stron w okresie zakazu.

Wraca obowi¹zek sk³adania ofert przez najemców

Art. 15ze przewiduje równie¿ procedurê sk³adania przez najemców lokali w galeriach ofert dotycz¹cych przed³u¿enia umowy najmu. Dopiero z³o¿enie przez najemcê takiej oferty uprawnia najemcê do skorzystania z dobrodziejstw ustêpu 1 art. 15ze. Tym samym z³o¿enie takiej oferty z zachowaniem terminu wynikaj¹cego z Tarczy Antykryzysowej jest warunkiem koniecznym dla wygaœniêcia zobowi¹zañ najemcy do zap³aty czynszu, a brak z³o¿enia oferty w tym terminie skutkuje „odwieszeniem" obowi¹zku zap³aty.

Pomys³ na wybiórcze stosowanie przepisów

W przestrzeni publicznej oraz w pismach kierowanych przez niektórych najemców do w³aœcicieli galerii pojawi³ siê przeciwny pogl¹d stanowi¹cy, ¿e ponowny lockdown przywróci³ co prawda zwolnienie z czynszu, jednoczeœnie jednak nie przywróci³ opisanej wy¿ej procedury sk³adania ofert. Uzasadnieniem takiego stanowiska ma byæ fakt, ¿e z³o¿enie przez danego najemcê takiej oferty po okresie pierwszego lockdownu, mia³oby wyczerpywaæ koniecznoœæ jej ponownego sk³adania w przysz³oœci (po zakoñczeniu kolejnych zakazów).

W naszej ocenie ten pogl¹d jest nietrafny. Nie znajduje on uzasadnienia w brzmieniu art. 15ze Tarczy Antykryzysowej i nie sposób uznaæ, ¿e racjonalne metody wyk³adni tego przepisu mog¹ prowadziæ do takich wniosków.

Niezale¿nie od analizy tekstu ustawy mo¿na siê zastanawiaæ nad sensownoœci¹, a nawet konstytucyjnoœci¹ stosowania art. 15ze w sytuacji kolejnych lockdownów. Pogl¹d o tym, ¿e abolicja czynszowa zastosowana na wiosnê powinna zostaæ uznana za absolutnie wyj¹tkowy, jednorazowy zabieg, by³ np. wyra¿any przed przedstawicieli zarz¹du Polskiej Rady Centrów Handlowych, i nie sposób temu pogl¹dowi odmówiæ s³usznoœci. Mo¿na te¿ pow¹tpiewaæ, czy ustawodawca dokona³ analizy ekonomicznych skutków dla bran¿y handlowej ponownych abolicji czynszowych i ponownych przed³u¿eñ najmów. Jednak bez wzglêdu na powy¿sze, ocena faktycznej sytuacji legislacyjnej pozostaje niezmieniona: artyku³ 15ze Tarczy Antykryzysowej obowi¹zuje w ca³oœci, ustawodawca nie wprowadzi³ ¿adnych wyj¹tków od przewidzianych w nim rozwi¹zañ, ponadto w okresie obowi¹zywania Tarczy Antykryzysowej, pomimo wielokrotnych jej nowelizacji, art. 15ze nie zosta³ w tym zakresie zmieniony.

Z powy¿szego nale¿y naszym zdaniem wyci¹gn¹æ wnioski nastêpuj¹ce:

-       artyku³ 15ze Tarczy Antykryzysowej obowi¹zuje bez ¿adnych wyj¹tków,

-       oba przewidziane w nim rozwi¹zania (abolicja czynszowa oraz warunkuj¹ca tê abolicjê oferta przed³u¿enia najmu) tak¿e obowi¹zuj¹ w ca³oœci i bez wyj¹tków;

-       nie ma uzasadnienia selektywne potraktowanie przepisu i wybór przez najemców jednego rozwi¹zania (abolicji), przy jednoczesnym odrzuceniu – jako „skonsumowanego” rozwi¹zania drugiego (oferty przed³u¿enia); (podobny charakter mia³oby odwrotne twierdzenie wynajmuj¹cych, ¿e przewidziane w przepisie zwolnienie z czynszu zosta³o ju¿ skonsumowane na wiosnê),

-       oczekiwane za kilka dni zniesienie zakazu dzia³alnoœci w galeriach uruchomi termin do sk³adania przez najemców ofert na podstawie artyku³u 15ze Tarczy Antykryzysowej.

Potrzebna interwencja ustawodawcy

Bior¹c pod uwagê powy¿sze, mo¿na wyraziæ ¿yczenie – zapewne wspólne dla wynajmuj¹cych i najemców – ¿eby ustawodawca ponownie pochyli³ siê nad t¹ kwesti¹ i przeanalizowa³ skutki rozwi¹zañ, jakie wprowadzi³ dla ca³ej bran¿y handlowej. Doœwiadczenie pokaza³o, ¿e rozwi¹zanie traktowane jako wyj¹tkowe jest u¿ywane ponownie, zatem nale¿y powa¿niej potraktowaæ jego konsekwencje i co najmniej rozwa¿yæ czy w ewentualnych kolejnych przypadkach lockdownów faktycznie najlepszym rozwi¹zaniem bêdzie ca³kowite zwolnienie z czynszów po³¹czone z przed³u¿aniem umów o 6 miesiêcy. Mo¿na sobie przecie¿ wyobraziæ zwolnienie czêœciowe (co wysz³oby naprzeciw niektórym postulatom w³aœcicieli galerii), a tak¿e przed³u¿enie na krótszy okres (co by³oby lepiej przyjête przez co najmniej czêœæ najemców).

Autorami tekstu s¹ Aleksandra Reke-Krzyszowska, Justyna Cedro oraz S³awomir Lisiecki - prawnicy kancelarii Argon Legal, która specjalizuje siê w obs³udze galerii handlowych. Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP dzia³aj¹cej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita”.

Football news:

Frank Lampard: Leicester are in the RPL championship race. I don't want to say whether Chelsea are involved or not
Mancini on Pirlo: Difficulties at first - it's normal, even if you played at the top level
Phil Neville took over Inter Beckham
Jose Mourinho: You can buy one of the best defenders in Europe for 70 million, or you can take someone who needs development
Ex-Arsenal midfielder Wilshere has signed a contract with Bournemouth
Ole Gunnar Solskjaer: Pogba played superbly against Liverpool. Manchester United manager Ole Gunnar Solskjaer commented on the performance of midfielder Paul Pogba in the match of the 19th round of the Premier League with Liverpool
To beat Real Madrid and Barca in three days is an atrocity. Athletic Director about the Spanish Super Cup