Na skutek rosn¹cej liczby zachorowañ na COVID-19 rz¹d podj¹³ decyzjê o zamkniêciu sklepów w galeriach handlowych. Rozporz¹dzeniem Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020 r. zmieniaj¹cym rozporz¹dzenie w sprawie ustanowienia okreœlonych ograniczeñ, nakazów i zakazów w zwi¹zku z wyst¹pieniem stanu epidemii wprowadzono zakaz handlu i prowadzenia dzia³alnoœci us³ugowej dla wiêkszoœci bran¿ dzia³aj¹cych w galeriach handlowych. Zakaz zostanie zniesiony za kilka dni, jednak jego skutki w relacjach miêdzy najemcami a w³aœcicielami galerii potrwaj¹ znacznie d³u¿ej.
Drugi lockdown a reaktywacja art. 15ze Tarczy Antykryzysowej
Jesienny lockdown oznacza³ dla galerii handlowych powtórkê scenariusza wiosennego ze wszystkimi tego konsekwencjami.
Wraz z wprowadzeniem zakazu handlu w galeriach powróci³ bowiem jak bumerang art. 15ze tzw. Tarczy Antykryzysowej. Zgodnie z ust. 1 tego artyku³u, w okresie obowi¹zywania zakazu prowadzenia dzia³alnoœci wygasaj¹ wzajemne zobowi¹zania stron umów najmu. Nale¿y przyj¹æ, ¿e drugi lockdown reaktywowa³ art. 15ze Tarczy – co oznacza, ¿e ponownie mamy do czynienia z konstrukcj¹ „wygaszenia” umów najmu i zawieszenia obowi¹zków ich stron w okresie zakazu.
Wraca obowi¹zek sk³adania ofert przez najemców
Art. 15ze przewiduje równie¿ procedurê sk³adania przez najemców lokali w galeriach ofert dotycz¹cych przed³u¿enia umowy najmu. Dopiero z³o¿enie przez najemcê takiej oferty uprawnia najemcê do skorzystania z dobrodziejstw ustêpu 1 art. 15ze. Tym samym z³o¿enie takiej oferty z zachowaniem terminu wynikaj¹cego z Tarczy Antykryzysowej jest warunkiem koniecznym dla wygaœniêcia zobowi¹zañ najemcy do zap³aty czynszu, a brak z³o¿enia oferty w tym terminie skutkuje „odwieszeniem" obowi¹zku zap³aty.
Pomys³ na wybiórcze stosowanie przepisów
W przestrzeni publicznej oraz w pismach kierowanych przez niektórych najemców do w³aœcicieli galerii pojawi³ siê przeciwny pogl¹d stanowi¹cy, ¿e ponowny lockdown przywróci³ co prawda zwolnienie z czynszu, jednoczeœnie jednak nie przywróci³ opisanej wy¿ej procedury sk³adania ofert. Uzasadnieniem takiego stanowiska ma byæ fakt, ¿e z³o¿enie przez danego najemcê takiej oferty po okresie pierwszego lockdownu, mia³oby wyczerpywaæ koniecznoœæ jej ponownego sk³adania w przysz³oœci (po zakoñczeniu kolejnych zakazów).
W naszej ocenie ten pogl¹d jest nietrafny. Nie znajduje on uzasadnienia w brzmieniu art. 15ze Tarczy Antykryzysowej i nie sposób uznaæ, ¿e racjonalne metody wyk³adni tego przepisu mog¹ prowadziæ do takich wniosków.
Niezale¿nie od analizy tekstu ustawy mo¿na siê zastanawiaæ nad sensownoœci¹, a nawet konstytucyjnoœci¹ stosowania art. 15ze w sytuacji kolejnych lockdownów. Pogl¹d o tym, ¿e abolicja czynszowa zastosowana na wiosnê powinna zostaæ uznana za absolutnie wyj¹tkowy, jednorazowy zabieg, by³ np. wyra¿any przed przedstawicieli zarz¹du Polskiej Rady Centrów Handlowych, i nie sposób temu pogl¹dowi odmówiæ s³usznoœci. Mo¿na te¿ pow¹tpiewaæ, czy ustawodawca dokona³ analizy ekonomicznych skutków dla bran¿y handlowej ponownych abolicji czynszowych i ponownych przed³u¿eñ najmów. Jednak bez wzglêdu na powy¿sze, ocena faktycznej sytuacji legislacyjnej pozostaje niezmieniona: artyku³ 15ze Tarczy Antykryzysowej obowi¹zuje w ca³oœci, ustawodawca nie wprowadzi³ ¿adnych wyj¹tków od przewidzianych w nim rozwi¹zañ, ponadto w okresie obowi¹zywania Tarczy Antykryzysowej, pomimo wielokrotnych jej nowelizacji, art. 15ze nie zosta³ w tym zakresie zmieniony.
Z powy¿szego nale¿y naszym zdaniem wyci¹gn¹æ wnioski nastêpuj¹ce:
- artyku³ 15ze Tarczy Antykryzysowej obowi¹zuje bez ¿adnych wyj¹tków,
- oba przewidziane w nim rozwi¹zania (abolicja czynszowa oraz warunkuj¹ca tê abolicjê oferta przed³u¿enia najmu) tak¿e obowi¹zuj¹ w ca³oœci i bez wyj¹tków;
- nie ma uzasadnienia selektywne potraktowanie przepisu i wybór przez najemców jednego rozwi¹zania (abolicji), przy jednoczesnym odrzuceniu – jako „skonsumowanego” rozwi¹zania drugiego (oferty przed³u¿enia); (podobny charakter mia³oby odwrotne twierdzenie wynajmuj¹cych, ¿e przewidziane w przepisie zwolnienie z czynszu zosta³o ju¿ skonsumowane na wiosnê),
- oczekiwane za kilka dni zniesienie zakazu dzia³alnoœci w galeriach uruchomi termin do sk³adania przez najemców ofert na podstawie artyku³u 15ze Tarczy Antykryzysowej.
Potrzebna interwencja ustawodawcy
Bior¹c pod uwagê powy¿sze, mo¿na wyraziæ ¿yczenie – zapewne wspólne dla wynajmuj¹cych i najemców – ¿eby ustawodawca ponownie pochyli³ siê nad t¹ kwesti¹ i przeanalizowa³ skutki rozwi¹zañ, jakie wprowadzi³ dla ca³ej bran¿y handlowej. Doœwiadczenie pokaza³o, ¿e rozwi¹zanie traktowane jako wyj¹tkowe jest u¿ywane ponownie, zatem nale¿y powa¿niej potraktowaæ jego konsekwencje i co najmniej rozwa¿yæ czy w ewentualnych kolejnych przypadkach lockdownów faktycznie najlepszym rozwi¹zaniem bêdzie ca³kowite zwolnienie z czynszów po³¹czone z przed³u¿aniem umów o 6 miesiêcy. Mo¿na sobie przecie¿ wyobraziæ zwolnienie czêœciowe (co wysz³oby naprzeciw niektórym postulatom w³aœcicieli galerii), a tak¿e przed³u¿enie na krótszy okres (co by³oby lepiej przyjête przez co najmniej czêœæ najemców).
Autorami tekstu s¹ Aleksandra Reke-Krzyszowska, Justyna Cedro oraz S³awomir Lisiecki - prawnicy kancelarii Argon Legal, która specjalizuje siê w obs³udze galerii handlowych. Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP dzia³aj¹cej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita”.
