Poland

Scenariusze dla mieszkaniówki

Mocny popyt przy ograniczonej poda¿y lokali to przepis na co najmniej stabilizacjê cen. Czy mo¿e byæ taniej?

Pandemia nie przewróci³a rynku mieszkaniowego, ceny nie runê³y. Czêœæ deweloperów raportuje rekordow¹ sprzeda¿, nie widaæ przykrêcania kurka we wprowadzaniu kolejnych projektów do oferty. Banki luzuj¹ politykê kredytow¹, a oszczêdnoœci szukaj¹ bezpiecznych przystani. Wszyscy zastanawiaj¹ siê – co dalej?

Pod lup¹ ekonomistów

Rynek mieszkaniowy trafi³ nawet pod lupê zespo³ów analitycznych PKO BP i BOŒ, które tematowi poœwiêcili s¹¿niste raporty. Eksperci tego pierwszego napisali, ¿e po spowolnieniu wzrostu cen mieszkañ w II po³owie ub.r. spodziewaj¹ siê stabilizacji.

Bran¿y deweloperskiej bêdzie sprzyjaæ utrzymuj¹cy siê popyt na lokale, ale spodziewany popyt konsumpcyjny nale¿y okreœliæ jako umiarkowany: nastroje konsumentów s¹ zmienne, spor¹ konkurencj¹ dla rynku pierwotnego s¹ lokale z drugiej rêki. Z kolei niskie stopy procentowe (z perspektyw¹ utrzymania co najmniej do 2022 r.) i relatywnie du¿a inflacja bêd¹ zachêca³y do lokowania w nieruchomoœci – w celu zachowania wartoœci oszczêdnoœci. Od zakupów z myœl¹ o najmie wci¹¿ mo¿e odstraszaæ dalszy spadek czynszów.

Deweloperzy borykaj¹ siê z przed³u¿aj¹cymi siê procedurami administracyjnymi, ma³¹ dostêpnoœci¹ gruntów do szybkiej zabudowy i perspektyw¹ wzrostu kosztów wykonawstwa (podwy¿ki cen materia³ów budowlanych, ostrzejsze normy efektywnoœci energetycznej budynków). Swoje mo¿e do³o¿yæ Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Eksperci BOŒ oczekuj¹ kilkuprocentowego wzrostu cen mieszkañ, a wiêc w tempie mniejszym ni¿ przed pandemi¹. Na popyt mo¿e mieæ wp³yw sytuacja na rynku pracy, na który z opóŸnieniem wp³ynie pandemia (wygasanie warunków korzystania z tarcz, jak utrzymywanie zatrudnienia). BOŒ spodziewa siê wzrostu bezrobocia w 2021 r. z 5,9 do 6,3 proc. Takie otoczenie mo¿e obni¿aæ sk³onnoœæ do podejmowania decyzji o du¿ych wydatkach inwestycyjnych.

Z drugiej strony pozytywny wp³yw na popyt bêd¹ mieæ niskie stopy procentowe i ³agodzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych przez banki, które zaostrzy³y politykê po lockdownie. Mieszkania mog¹ byæ traktowane g³ównie jako lokata w przechowanie wartoœci oszczêdnoœci, ale pod koniec roku, wraz z perspektyw¹ powrotu do „nowej normalnoœci", na rynek mog¹ wróciæ osoby zainteresowane nabyciem mieszkania pod wynajem – zw³aszcza ¿e zwrot bêdzie wci¹¿ atrakcyjny wobec niskich stóp.

Spadek cen jest wiêc ma³o prawdopodobny, bior¹c pod uwagê wspomniane wyzwania po stronie poda¿y. Analitycy uwa¿aj¹ jednak, ¿e wzrostu kosztów nie mo¿na w nieskoñczonoœæ przerzucaæ na konsumentów i deweloperzy bêd¹ musieli siê liczyæ z presj¹ na ich mar¿e.

Kiedy przesilenie?

– Ceny nowych mieszkañ pozostaj¹ we wzglêdnej stabilizacji ju¿ od oko³o pó³ roku. Taka sytuacja oznacza przystanek przed kontynuacj¹ dotychczasowego trendu lub przed jego odwróceniem – mówi Jaros³aw Jêdrzyñski, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Poniewa¿ mamy kryzys gospodarczy, spo³eczno-ekonomiczny i zdrowotny w jednym, o wiele bardziej prawdopodobny jest scenariusz odwrócenia tendencji wzrostowej. Sêk w tym, ¿e o ile bardzo wyraŸnie widaæ silne nadwerê¿enie potencja³u wzrostowego, o tyle z drugiej strony potencja³ spadkowy te¿ nie wydaje siê obecnie imponuj¹cy. Czyli sytuacja nieco patowa – podkreœla.

Jêdrzyñski zaznacza, ¿e ceny mieszkañ zale¿¹ wprost od sytuacji na rynku pracy: bezrobocia rejestrowanego i dynamiki p³ac. Prawdopodobieñstwo i potencja³ korekty cen s¹ wiêc wprost proporcjonalne do wzrostu bezrobocia, którego unikniêcie w tym roku wydaje bardzo ma³o prawdopodobne, kwesti¹ pozostaje tylko skala wzrostu.

– Z kolei presjê na wzrost cen bêd¹ wywieraæ takie czynniki jak sytuacja na rynku gruntów i materia³ów budowlanych, rosn¹ce koszty budowy. Poza tym wyraŸnie zwiêksza siê standard nowych inwestycji. Deweloperzy coraz czêœciej stawiaj¹ na bardziej zasobnych i wymagaj¹cych klientów, celuj¹c w mieszkania z wy¿szej pó³ki. A to nieuchronnie podbija œredni¹ cenê, pozoruj¹c tendencjê wzrostow¹ – uwa¿a Jêdrzyñski.

– W tej sytuacji jeszcze bardzo d³ugo mo¿emy obserwowaæ swoiste przeci¹ganie liny i wahania plus minus 3 proc. miesi¹c do miesi¹ca na poszczególnych rynkach. Poniewa¿ jednak popyt raczej bêdzie nieco hamowa³, okazje inwestycyjne w ramach deweloperskich promocji, których w tym roku nie powinno zabrakn¹æ, powinny w najbli¿szych miesi¹cach zdecydowanie uatrakcyjniæ ceny transakcyjne. Bardzo trudno jest jednak wyrokowaæ w perspektywie dwóch–trzech lat, za du¿o jest niewiadomych. Odczuwalny powrót do normalnoœci to jednak raczej rok 2023 ni¿ ju¿ rok przysz³y. Z kolei w najbli¿szym czasie sytuacjê na rynku nieruchomoœci – i nie tylko na nim – mo¿e wrêcz przewróciæ do góry nogami orzeczenie Izby Cywilnej SN w sprawie frankowiczów, jeœli bêdzie ono mia³o spektakularny charakter. Wówczas prawdopodobnie wszelkie prognozy trzeba bêdzie formu³owaæ od nowa – wskazuje ekspert.

Jan Dziekoñski, do niedawna zwi¹zany z Mzuri, obecnie ekspert niezale¿ny i bloger, zwraca uwagê na sytuacjê na rynku najmu. Radykalne obni¿enie stóp procentowych i wzrost cen nieruchomoœci spowodowa³y automatyczny spadek oczekiwañ w³aœcicieli mieszkañ co do zwrotu z najmu. A to czynsze s¹ prawdziwym noœnikiem wartoœci mieszkañ dla wiêkszoœci inwestorów, tymczasem spad³y one o 8–15 proc. w najwiêkszych miastach Polski, a najemcê nie jest ju¿ tak ³atwo szybko pozyskaæ.

– Niewiele dzisiaj zapowiada, by zimowy semestr akademicki 2021/2022 mia³ byæ odmienny od obecnego, patrz¹c na tempo szczepieñ i ostatnie rozporz¹dzenie o organizacji nauki na uczelniach. Poda¿ mieszkañ na wynajem bêdzie przez kolejne kwarta³y zasilana nowymi mieszkaniami zamówionymi jeszcze przed pandemi¹ – przewiduje Jan Dziekoñski.

– Z tego powodu czynsze (a wiêc dochodowoœæ lokali) nadal mog¹ spadaæ, a przynajmniej marne s¹ perspektywy ich wzrostu. Natomiast stopy procentowe wiecznie nie bêd¹ utrzymywane na sztucznie niskim poziomie i prêdzej czy póŸniej pójd¹ w górê. Jeœli dodamy do tego bezrobocie na fali wzrostowej i rosn¹cy udzia³ mieszkañ gotowych w ofercie deweloperów, to mamy przepis na korektê cen gotowy. Pytanie tylko, kiedy – podsumowuje Dziekoñski.

Football news:

Tedesco has discovered Promes from a new angle: he is also great between the lines. Grigoryan about the midfielder
Manchester United and Arsenal are Interested in midfielder Fluminense Martinelli, compensation - 40 million euros
Courtois on 2:1 with Barca: Real showed that they can fight
Messi has not scored against Real Madrid since May 2018
Zinedine Zidane: Real Madrid beat Barca deservedly. You can't blame everything on the judge
Ronald Koeman: The referee should have taken a clear penalty. But Barca will have to accept it again
Sergi Roberto on Braithwaite's fall: I was surprised that the referee immediately said that nothing had happened. He did not address VAR