Poland

Ryzyka zakupu gruntów pod miastem

Przeprowadzenie inwestycji na nieruchomoœci rolnej wymaga jej uprzedniego wy³¹czenia z produkcji rolnej – pisz¹ eksperci.

Spadaj¹ca dostêpnoœæ gruntów inwestycyjnych w centrach miast powoduje, ¿e roœnie zainteresowanie nieruchomoœciami po³o¿onymi bli¿ej obrze¿y, które nieraz formalnie stanowiæ mog¹ jeszcze grunty rolne. Mo¿liwe jednak, ¿e w momencie sprzeda¿y obowi¹zywaæ bêdzie ju¿ dla nich decyzja o wy³¹czeniu z produkcji rolnej. Nabycie takiego gruntu rodzi istotne konsekwencje, z których warto zdawaæ sobie sprawê.

Przeprowadzenie inwestycji na nieruchomoœci rolnej wymaga jej uprzedniego wy³¹czenia z produkcji rolnej. Zgodnie z ustaw¹ o ochronie gruntów rolnych i leœnych wy³¹czenie takie nastêpuje w drodze odrêbnej decyzji wydawanej przez starostê.

Ze znowelizowanych w 2020 r. przepisów wynika jednoznacznie, ¿e uzyskanie decyzji jest warunkiem pozwolenia na budowê. Stanowi zatem niezbêdny krok w prawid³owo przeprowadzanym procesie inwestycyjnym. Wydawana przez starostê decyzja okreœla przede wszystkim, jaka czêœæ nieruchomoœci mo¿e zostaæ wy³¹czona z produkcji oraz wysokoœæ nale¿noœci, które z tego tytu³u poniesie inwestor.

Dominik Grzegorzewski

materia³y prasowe

Wy³¹czenie gruntu z produkcji wi¹¿e siê z koniecznoœci¹ uiszczenia przez w³aœciciela dwóch op³at: a) jednorazowej nale¿noœci, której wysokoœæ wynika z ustawy i uzale¿niona jest od klasy i powierzchni gruntu podlegaj¹cego wy³¹czeniu, b) op³at rocznych, uiszczanych przez dziesiêæ lat po wydaniu decyzji, wynosz¹cych 10 proc. jednorazowej nale¿noœci.

Co istotne, nale¿noœæ jednorazow¹ pomniejsza siê o wartoœæ gruntu ustalon¹ na dzieñ wy³¹czenia gruntu z produkcji, co w praktyce czêsto prowadzi do unikniêcia obowi¹zku jej zap³aty. Pozostaje to jednak bez wp³ywu na obowi¹zek zap³aty i wysokoœæ op³at rocznych.

Zgodnie z ustaw¹ obowi¹zek uiszczenia nale¿noœci i op³at rocznych z tytu³u wy³¹czenia gruntów z produkcji rolnej powstaje od dnia faktycznego wy³¹czenia gruntów z produkcji. Jak nale¿y to rozumieæ? Obecnie najczêœciej przyjmuje siê, ¿e jest to dzieñ rozpoczêcia robót budowlanych na danym terenie. Co do zasady jest to dzieñ pierwszego wpisu w dzienniku budowy.

Decyzja a transakcja

Pozostawanie w mocy decyzji o wy³¹czeniu nieruchomoœci z produkcji rolnej rodzi wa¿ne obowi¹zki stron umowy sprzeda¿y takiej nieruchomoœci, których naruszenie mo¿e mieæ daleko id¹ce skutki.

W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzjê, a niewy³¹czonych jeszcze faktycznie z produkcji, zbywaj¹cy jest obowi¹zany uprzedziæ nabywcê o powstaniu obowi¹zku zap³aty nale¿noœci i op³at z chwil¹ dokonania faktycznego wy³¹czenia nieruchomoœci z produkcji.

Natomiast w razie zbycia gruntów ju¿ faktycznie wy³¹czonych z produkcji zbywca musi poinformowaæ nabywcê o tym, ¿e obowi¹zek dalszego uiszczania op³at przejdzie na niego z mocy prawa. Nabywca przejmuje przy tym obowi¹zki uiszczania op³at rocznych i nale¿noœci, nawet je¿eli zbywca naruszy wspomniane obowi¹zki informacyjne.

Kwesti¹ otwart¹ w takim przypadku pozostaje natomiast ewentualna odpowiedzialnoœæ cywilna zbywcy wobec nabywcy za niepoinformowanie go, wbrew przepisom ustawy, o istnieniu decyzji i koniecznoœci dalszego ponoszenia zwi¹zanych z ni¹ kosztów.

Rezygnacja ze zmiany

Mo¿e siê okazaæ, ¿e nabywca bêdzie mia³ inne plany wobec nieruchomoœci ni¿ wy³¹czenie jej z produkcji rolnej zgodnie z obowi¹zuj¹c¹ decyzj¹, uzyskan¹ przez poprzedniego w³aœciciela. Powstaje w takiej sytuacji pytanie o mo¿liwoœæ unikniêcia obowi¹zku zap³aty stosownej czêœci op³at z jej tytu³u.

Je¿eli decyzja nie by³a dotychczas wykonywana przez zbywcê, sytuacja nabywcy jest komfortowa. Nabywca mo¿e, lecz nie musi, wy³¹czaæ gruntu z produkcji na podstawie decyzji. Jeœli tego nie zrobi, nie bêdzie ponosi³ zwi¹zanych z decyzj¹ op³at. Ewentualnie mo¿e te¿ wyst¹piæ o wygaszenie dotychczasowej decyzji i o now¹ decyzjê, lepiej dostosowan¹ do swoich zamierzeñ.

W przypadku decyzji, któr¹ zbywca zacz¹³ ju¿ wykonywaæ przed sprzeda¿¹ nieruchomoœci, sytuacja nabywcy jest trudniejsza. Wtedy jest w¹tpliwe, by nabywca móg³ samodzielnie wyst¹piæ o jej uchylenie; mo¿e to wymagaæ wspó³pracy ze strony zbywcy. Skoro z chwil¹ nabycia nieruchomoœci obowi¹zek uiszczania op³at przechodzi na nabywcê, brak mo¿liwoœci uchylenia decyzji bez zgody zbywcy mo¿e mieæ szczególne znaczenie. Warto w umowie sprzeda¿y nieruchomoœci zamieœciæ zobowi¹zanie zbywcy do wspó³pracy z nabywc¹ w tym zakresie.

Decyzja o wy³¹czeniu z produkcji rolnej z jednej strony otwiera drogê do realizacji na nieruchomoœciach rolnych inwestycji. Z drugiej strony wi¹¿¹ siê z ni¹ okreœlone, istotne obowi¹zki, na czele z koniecznoœci¹ ponoszenia op³at.

Niew¹tpliwie weryfikacja, czy dla nieruchomoœci zosta³a wydana decyzja o jej wy³¹czeniu z produkcji rolnej, powinna wiêc stanowiæ istotny element badania jej stanu prawnego przed nabyciem. Oprócz obowi¹zku przejêcia przez nabywcê zwi¹zanych z decyzj¹ op³at, jej brak mo¿e np. stanowiæ podstawê do stwierdzenia niewa¿noœci wydanego dla nieruchomoœci pozwolenia na budowê.

Fakt istnienia decyzji powinien te¿ zostaæ uwzglêdniony w ustaleniach komercyjnych stron co do warunków transakcji oraz znaleŸæ odzwierciedlenie w umowie sprzeda¿y nieruchomoœci – w szczególnoœci wœród oœwiadczeñ zbywcy opisuj¹cych jej stan prawny.

Autorzy s¹ ekspertami z zespo³u prawa nieruchomoœci kancelarii JDP

Football news:

Kudela will challenge the 10-match ban for the conflict with Kamara. Czech lawyers believe that there is no evidence of racism
Vacancy Editor-in-Chief of the Betting section
UEFA can compensate St. Petersburg for the cost of hosting additional Euro matches
Solskjaer on Super League: Bad idea. You can not give the right to participate because of the name, you need to earn it
Now St. Petersburg will host as many as 7 matches of Euro 2020:3 games from Dublin were moved here. The audience will be in all the arenas of the tournament
Manchester United have been in contact with Ronaldo's agent about a potential transfer (Nicolo Skira)
Zidane on the rumors about the exclusion of Real Madrid from European competitions: Absurd. We have the right to play in the Champions League