Poland

Przez nowy pomysł ceny poszybują?

Kupuj¹cy lokal od upadaj¹cej firmy dostanie pieni¹dze ze specjalnego funduszu. Deweloperzy przestrzegaj¹ przed dro¿yzn¹.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jednak powstanie. Po kilku latach pracy nad projektem rz¹d zdecydowa³ siê bowiem przyj¹æ przepisy w tej sprawie. By³o to sporym zaskoczeniem dla rynku. Dziêki funduszowi w razie upad³oœci inwestora kupuj¹cy mieszkanie nie strac¹ pieniêdzy. Deweloperzy ostrzegaj¹ jednak, ¿e ceny mieszkañ mog¹ pójœæ w górê.

Parasol nad kupuj¹cymi

Nowe przepisy zawiera projekt noweli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska). Przewiduj¹ stworzenie DFG ze sk³adek wp³acanych przez deweloperów. Bêd¹ one odprowadzane od wp³at nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wynios¹ maksymalnie 2 proc. wartoœci ka¿dego sprzedanego lokalu. Dla zamkniêtych – maksymalnie 0,2 proc.

Projekt przewiduje maksymaln¹ sk³adkê. Nie oznacza to, ¿e w³aœnie tyle wyniesie. Docelowa jej wysokoœæ bêdzie wynikaæ z rozporz¹dzenia resortu rozwoju, pracy i technologii.

Sk¹d pomys³ na powo³anie funduszu? Urz¹d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wyjaœni³ „Rzeczpospolitej", ¿e dziœ pieni¹dze klientów deweloperów trafiaj¹ najczêœciej na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze, które nie maj¹ dodatkowych zabezpieczeñ. Œrodki te nie s¹ wiêc wystarczaj¹co dobrze chronione.

– W trakcie prac legislacyjnych i spotkañ z bran¿¹ dewelopersk¹ by³y dyskutowane ró¿ne rozwi¹zania, np. likwidacja rachunków otwartych. Wówczas deweloperzy uznali, ¿e takie rozwi¹zanie odbije siê negatywnie na finansowej kondycji bran¿y, gdy¿ zmieni model finansowania budowy mieszkañ. To z pieniêdzy konsumentów budowane s¹ bowiem mieszkania, a deweloper nie bierze na swoj¹ inwestycjê kredytu w banku – t³umaczy nam biuro prasowe UOKiK.

I dodaje: – Dlatego szukaj¹c rozwi¹zania kompromisowego, skorzystaliœmy z wzorów stosowanych w innych sektorach: turystyce czy bankowoœci, i zaproponowaliœmy powo³anie DFG. Sk³adka na fundusz ewaluowa³a od maksymalnego poziomu 5 proc. od wartoœci mieszkania do obecnie 2 proc. dla otwartego rachunku (maksymalny limit) – podkreœla UOKiK.

Deweloperzy nie s¹ zachwyceni propozycj¹. Agata Nowaczyk, specjalista z poznañskiego biura sprzeda¿y EBF Development, uwa¿a pomys³ utworzenia DFG za kontrowersyjny. – Pojawia siê pytanie, dlaczego wszyscy deweloperzy maj¹ ponosiæ koszty upadku konkurencji, szczególnie gdy na p³ynnoœæ finansow¹ pracuje siê latami i mocno dba o sytuacjê firmy – mówi.

– Naszym zdaniem ewentualnego zwiêkszenia bezpieczeñstwa klientów nale¿a³oby upatrywaæ na drodze zmian w prawie upad³oœciowym i restrukturyzacyjnym, nie zaœ tworz¹c zabezpieczenia generuj¹ce dodatkowe koszty. Ponadto obecnie obowi¹zuj¹ce rachunki powiernicze dobrze chroni¹ nabywców. Jesteœmy przekonani, ¿e uruchomienie DFG, dodatkowej linii zabezpieczenia, podniesie koszty powstania inwestycji, a tym samym prze³o¿y siê na ceny lokali – podkreœla Agata Nowaczyk.

DFG krytykuje te¿ Piotr £opatka z zarz¹du Proxin Investment. Ostrzega on przed podwy¿k¹ cen lokali. – Fundusz wp³ynie na ceny nowych mieszkañ. Jest to bowiem kolejne, dodatkowe, zabezpieczenie œrodków wp³acanych na rachunek powierniczy klientów, który dobrze chroni ich kapita³ – uwa¿a.

Ceny w górê?

Polski Zwi¹zek Firm Deweloperskich (PZFD) równie¿ nie jest zachwycony projektem noweli ustawy deweloperskiej.

– Powo³ywanie DFG nie ma faktycznego uzasadnienia, poniewa¿ dziewiêæ lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokaza³o, ¿e chroni ona na odpowiednim poziomie kupuj¹cych mieszkania. W tym okresie by³y zaledwie dwie upad³oœci. Przy czym w jednym przypadku dosz³o do przestêpstwa, a w drugim inwestycja nie by³a w ogóle objêta ustaw¹ dewelopersk¹. Tymczasem utworzenie DFG przyczyni siê do wzrostu cen mieszkañ. Zostanie w nie bowiem wkalkulowana sk³adka na DFG oraz koszty administracyjne zwi¹zane z jej odprowadzaniem – uwa¿a Przemys³aw Dzi¹g z PZFD.

Zdaniem zwi¹zku proponowana sk³adka ci¹gle jest wysoka. – Cieszymy siê oczywiœcie, ¿e wyniesie mniej, ani¿eli pierwotnie przewidywa³ projekt, ale i tak jest du¿a. 2 proc. rocznie to przecie¿ miliard z³otych! Z deklaracji UOKiK wynika³o zaœ, ¿e wystarczy, jak do DFG bêdzie wp³ywa³o rocznie 140 mln z³. Sk³adka powinna wiêc wynieœæ ok. 0,3 proc., a nie 2 proc. – twierdzi mec. Dzi¹g.

Kupuj¹cy jest s³abszy

UOKiK broni DFG. Wed³ug niego fundusz jest niezbêdny dla konsumentów, bo w razie bankructwa dewelopera klient zostaje z kredytem i niedokoñczon¹ budow¹. A DFG zagwarantuje pe³ne bezpieczeñstwo: konsument odzyska wszystkie wp³acone pieni¹dze bez wzglêdu na etap budowy. Teraz, gdy deweloper stosuje otwarty rachunek mieszkaniowy, nie jest to mo¿liwe.

Co wiêcej, w przypadku upad³oœci banku DFG bêdzie zabezpiecza³ zgromadzone œrodki na zakup mieszkania lub domu ponad zabezpieczenie z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, a zatem ponad kwotê 100 tys. euro.

Z wyliczeñ Urzêdu wynika, ¿e w latach 2004–2019 w Polsce s¹dy og³osi³y 149 upad³oœci firm deweloperskich. Jego zdaniem nie ma co oceniaæ, czy to du¿o, czy ma³o, bo ka¿dy przypadek to dramat kogoœ, kto zostaje bez pieniêdzy i bez prawa w³asnoœci do mieszkania, a niestety z kredytem na wiele lat. Jak wskazuje UOKiK, wed³ug rozumowania bran¿y mo¿na dojœæ do wniosku, ¿e skoro deweloperzy nie bankrutuj¹ masowo, to ¿adne zabezpieczenie nie jest potrzebne, poniewa¿ ka¿dy z rachunków (bez wzglêdu na jego rodzaj) generuje okreœlone koszty po stronie przedsiêbiorcy. Powstaje te¿ pytanie, ile upad³oœci i zwi¹zanych z nimi tragedii konkretnych ludzi uzasadnia³oby, zdaniem bran¿y, wprowadzenie zmian chroni¹cych kupuj¹cego.

Prawnicy uwa¿aj¹, ¿e nowe rozwi¹zania bêdzie mo¿na omijaæ.

– Deweloperzy, aby zminimalizowaæ koszt sk³adki na DFG, mog¹ zaprzestaæ dzia³ania w oparciu o ustawê dewelopersk¹. Jeœli sprzeda¿ mieszkañ rozpoczn¹ po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na u¿ytkowanie, unikn¹ p³acenia sk³adek na fundusz gwarancyjny. Dla kupuj¹cego oznaczaæ to bêdzie utratê uprawnieñ s³u¿¹cych ochronie nabywcy, jakie przewiduje ta ustawa – t³umaczy mec. Adam Œwiecki.

– W celu zminimalizowania wysokoœci sk³adki deweloperzy mog¹ równie¿ podzieliæ harmonogram wp³at za lokal w taki sposób, aby jak najwiêksz¹ czêœæ ceny za lokal nabywca wp³aci³ dopiero przy przeniesieniu w³asnoœci. W tej sytuacji deweloper odprowadzi sk³adkê tylko od œrodków wczeœniej wp³aconych przez kupuj¹cego – dodaje ekspert.

Football news:

Perez on Ceferin's words about Agnelli: This is unacceptable. We do not want to see a president who insults others
Dani Alves: We will not allow the rich to deprive the little ones of the opportunity to dream big! Football changes people's lives
David Beckham: Football should exist for everyone, without fans it is nothing. We need tournaments based on sporting achievements
Florentino Perez: Ronaldo won't be coming back to Real Madrid, it doesn't make sense. I'm not saying that Ramos will leave, but we are in a very bad financial situation
Perez on football: Young people say that matches are too long for them. If they think so, we should think about it
Perez on the semi-finalists of the Champions League and Europa League: They will not be excluded from the tournaments because of the Super League, I can assure you. We are protected by the law
Jurgen Klopp: The owners of Liverpool are not scammers. The team and I were not involved in the decision on the Super League