Kredyt hipoteczny. Co czeka chcących kupić mieszkanie

W 2020 r. portfel kredytów mieszkaniowych brutto dla gospodarstw domowych zwiêkszy³ siê o 7,6 proc., do 483,1 mld z³ – wynika z danych Komisji Nadzoru Finansowego. Danych za styczeñ jeszcze nie ma, ale w minionym miesi¹cu o kredyt mieszkaniowy wnioskowa³o ³¹cznie 37,46 tys. osób w porównaniu z 37,36 tys. rok wczeœniej, co oznacza wzrost o 0,3 proc. Trzeba jednak pamiêtaæ, ¿e jesteœmy wci¹¿ w œrodku pandemii. Warto zatem zauwa¿yæ, ¿e miesi¹c do miesi¹ca wzrost wyniós³ 11,5 proc., a wobec kwietniowego do³ka – o 34,7 proc.

Kredyt hipoteczny – stopy wci¹¿ niskie

Czas pandemii oznacza³ w ubieg³ym roku zró¿nicowane zachowanie banków – w zale¿noœci od sytuacji gospodarczej czy wprowadzania lockdownu. Szczegó³owa analiza zdolnoœci kredytowej s³u¿y³a zw³aszcza wykrywaniu nieszczêœników zatrudnionych w bardziej nara¿onych na problemy bran¿ach.

Obni¿ka stóp procentowych NBP sprawi³a, ¿e oprocentowanie kredytów by³o rekordowo niskie. Ni¿sze stopy procentowe wp³ynê³y pozytywnie na zmianê stawki WIBOR, która z kolei ³¹cznie z mar¿¹ kredytu okreœla finaln¹ wysokoœæ miesiêcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaci¹ga³y kredyt mieszkaniowy w kryzysie, nie odczu³y wzrostu mar¿y czy prowizji – bo banki podnosi³y je, by zmniejszyæ wynikaj¹ce z niskich stóp procentowych straty.

Zdaniem specjalistów ze Zwi¹zku Firm Poœrednictwa Kredytowego nic nie wskazuje na to, ¿e wysokoœæ stóp procentowych mia³aby ulec szybko zmianie. W listopadzie zesz³ego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wynios³o 2,89 proc. Na razie wygl¹da na to, ¿e podobna tendencja utrzyma siê przynajmniej w pocz¹tkowych miesi¹cach bie¿¹cego roku.

Rekomendacja S wiele zmienia

Powa¿ne zmiany dla kredytobiorców przyniesie natomiast nowelizacja Rekomendacji S – dokumentu zawieraj¹cego listê dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisjê Nadzoru Finansowego, banki maj¹ czas do koñca czerwca 2021 r. (dla banków spó³dzielczych ten termin wyd³u¿a siê do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze sta³¹ stop¹ procentow¹ lub okresowo sta³¹ stop¹ procentow¹.

– Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie siê mniej ryzykown¹ inwestycj¹, ni¿ to mia³o miejsce w przypadku decydowania siê na zmienne oprocentowanie. Przysz³y kredytobiorca bêdzie móg³ podj¹æ decyzjê, czy woli zaci¹gn¹æ dro¿szy kredyt, ale za to mieæ pewnoœæ, ¿e wysokoœæ miesiêcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo sta³¹ procentow¹ bêd¹ przez banki wprowadzane wczeœniej i chêtniej, bo takie produkty ju¿ znajduj¹ siê w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyæ, ¿e minimalny okres obowi¹zywania sta³ej stopy procentowej wed³ug nowelizacji wynosi piêæ lat. Szczególnie dobr¹ informacj¹ dla klientów banków jest fakt, ¿e osoby, które ju¿ sp³acaj¹ kredyt, bêd¹ mog³y zmieniæ metodê oprocentowania zaci¹gniêtych kredytów na tê korzystniejsz¹, czyli ze sta³ym oprocentowaniem – komentuje Leszek Ziêba z mFinanse.

Wejœcie w ¿ycie nowych zapisów Rekomendacji S powo³uje do ¿ycia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za d³ugi. Kiedy kredytobiorca nie bêdzie móg³ sp³acaæ zobowi¹zania, bank przejmie nieruchomoœæ, zwalniaj¹c klienta z dalszej sp³aty.

– Dziêki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca bêdzie móg³ przenieœæ na bank w³asnoœæ nieruchomoœci w zamian za ca³kowite zwolnienie z zobowi¹zania kredytowego, kiedy pojawi¹ siê problemy w sp³acie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwi¹zanie spotka siê z du¿ym zainteresowaniem przysz³ych kredytobiorców. Na pewno skróci siê droga „wychodzenia z d³ugów”, poniewa¿ bank przejmie nieruchomoœæ. Nale¿y jednak mieæ na uwadze, ¿e pomys³ KNF nie zosta³ optymistycznie przyjêty przez banki. Dla nich przejêcie nieruchomoœci za d³ug oznacza niekiedy k³opot i dodatkowe koszty zwi¹zane z jej up³ynnieniem. Co wiêcej, pojawiæ siê mo¿e tak¿e ryzyko, poniewa¿ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym mo¿e siê okazaæ, ¿e przejêta nieruchomoœæ nie pokryje w ca³oœci wartoœci kredytu – wyjaœnia Ewa Koz³owska z Gold Finance.

Wy¿szy wk³ad, tañszy kredyt mieszkaniowy

Zgodnie z Rekomendacj¹ S w tym roku minimalna wysokoœæ wk³adu w³asnego kredytu hipotecznego wynosi 20 proc. Ale banki, zaniepokojone s³ab¹ akcj¹ kredytow¹, co bije w wynik odsetkowy, w tym roku decyduj¹ siê na powrót do 10 proc. To równie¿ skutek rosn¹cych cen nieruchomoœci – 10 proc. wartoœci to sporo wiêcej ni¿ rok temu.

– Chc¹c uzyskaæ tañszy kredyt, lepiej przygotowaæ œrodki na wy¿szy wk³ad w³asny ni¿ ten minimalny – w 2021 r. ta regu³a pozostaje niezmienna. Oczywiœcie, na rynku nadal mo¿na znaleŸæ banki, które udziel¹ finansowania przy ni¿szym wk³adzie w³asnym, wynosz¹cym 10 proc., ale przy spe³nieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wk³adu. Warto jednak byæ œwiadomym faktu, ¿e czasem na otrzymanie kredytu z ni¿szym wk³adem w³asnym mog¹ liczyæ tylko wybrani klienci, spe³niaj¹cy warunki okreœlone przez konkretny bank, np. dochód przysz³ego kredytobiorcy musi pochodziæ z innych Ÿróde³ ni¿ dzia³alnoœæ gospodarcza czy dzia³alnoœæ rolnicza lub ten musi byæ sta³ym klientem banku i posiadaæ w nim rachunek, na który regularnie s¹ ksiêgowane wp³ywy – podpowiada Leszek Ziêba.

Ale mo¿na i Ÿle trafiæ. Banki mog¹ wymagaæ równie¿ wy¿szego minimalnego wk³adu w³asnego ni¿ 20 proc., nawet 30–40 proc.

Prawie online

Jeszcze nie tak dawno starania o kredyt hipoteczny oznacza³y wielokrotne odwiedzenie oddzia³u banku. I innych instytucji. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieni³a tê sytuacjê. Koronakryzys, wprowadzaj¹c now¹ rzeczywistoœæ, sprawi³, ¿e obecnie wiele formalnoœci mo¿na za³atwiæ online, bez wychodzenia z domu. To dotyczy równie¿ banków. Przez internet lub te¿ telefon mo¿na spe³niæ wiêkszoœæ obowi¹zków i formalnoœci zwi¹zanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradc¹ czy wizyta w banku s¹ niezbêdne na ostatnim etapie, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej.