Poland

Kredyt hipoteczny. Co czeka chcących kupić mieszkanie

MP Finanse domowe

W listopadzie zesz³ego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wynios³o 2,89 proc.

Shutterstock

Nieprzewidywalnoœæ reakcji i zmienna polityka banków. Wy¿sza mar¿a i prowizja oraz niskie oprocentowanie. Szczegó³owa analiza zdolnoœci kredytowej. Z tym mierzyli siê hipoteczni kredytobiorcy w 2020 roku. Co czeka ich w tym?

W 2020 r. portfel kredytów mieszkaniowych brutto dla gospodarstw domowych zwiêkszy³ siê o 7,6 proc., do 483,1 mld z³ – wynika z danych Komisji Nadzoru Finansowego. Danych za styczeñ jeszcze nie ma, ale w minionym miesi¹cu o kredyt mieszkaniowy wnioskowa³o ³¹cznie 37,46 tys. osób w porównaniu z 37,36 tys. rok wczeœniej, co oznacza wzrost o 0,3 proc. Trzeba jednak pamiêtaæ, ¿e jesteœmy wci¹¿ w œrodku pandemii. Warto zatem zauwa¿yæ, ¿e miesi¹c do miesi¹ca wzrost wyniós³ 11,5 proc., a wobec kwietniowego do³ka – o 34,7 proc.

Kredyt hipoteczny – stopy wci¹¿ niskie

Czas pandemii oznacza³ w ubieg³ym roku zró¿nicowane zachowanie banków – w zale¿noœci od sytuacji gospodarczej czy wprowadzania lockdownu. Szczegó³owa analiza zdolnoœci kredytowej s³u¿y³a zw³aszcza wykrywaniu nieszczêœników zatrudnionych w bardziej nara¿onych na problemy bran¿ach.

Obni¿ka stóp procentowych NBP sprawi³a, ¿e oprocentowanie kredytów by³o rekordowo niskie. Ni¿sze stopy procentowe wp³ynê³y pozytywnie na zmianê stawki WIBOR, która z kolei ³¹cznie z mar¿¹ kredytu okreœla finaln¹ wysokoœæ miesiêcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaci¹ga³y kredyt mieszkaniowy w kryzysie, nie odczu³y wzrostu mar¿y czy prowizji – bo banki podnosi³y je, by zmniejszyæ wynikaj¹ce z niskich stóp procentowych straty.

Zdaniem specjalistów ze Zwi¹zku Firm Poœrednictwa Kredytowego nic nie wskazuje na to, ¿e wysokoœæ stóp procentowych mia³aby ulec szybko zmianie. W listopadzie zesz³ego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wynios³o 2,89 proc. Na razie wygl¹da na to, ¿e podobna tendencja utrzyma siê przynajmniej w pocz¹tkowych miesi¹cach bie¿¹cego roku.

Rekomendacja S wiele zmienia

Powa¿ne zmiany dla kredytobiorców przyniesie natomiast nowelizacja Rekomendacji S – dokumentu zawieraj¹cego listê dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisjê Nadzoru Finansowego, banki maj¹ czas do koñca czerwca 2021 r. (dla banków spó³dzielczych ten termin wyd³u¿a siê do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze sta³¹ stop¹ procentow¹ lub okresowo sta³¹ stop¹ procentow¹.

Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie siê mniej ryzykown¹ inwestycj¹, ni¿ to mia³o miejsce w przypadku decydowania siê na zmienne oprocentowanie. Przysz³y kredytobiorca bêdzie móg³ podj¹æ decyzjê, czy woli zaci¹gn¹æ dro¿szy kredyt, ale za to mieæ pewnoœæ, ¿e wysokoœæ miesiêcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo sta³¹ procentow¹ bêd¹ przez banki wprowadzane wczeœniej i chêtniej, bo takie produkty ju¿ znajduj¹ siê w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyæ, ¿e minimalny okres obowi¹zywania sta³ej stopy procentowej wed³ug nowelizacji wynosi piêæ lat. Szczególnie dobr¹ informacj¹ dla klientów banków jest fakt, ¿e osoby, które ju¿ sp³acaj¹ kredyt, bêd¹ mog³y zmieniæ metodê oprocentowania zaci¹gniêtych kredytów na tê korzystniejsz¹, czyli ze sta³ym oprocentowaniem – komentuje Leszek Ziêba z mFinanse.

Wejœcie w ¿ycie nowych zapisów Rekomendacji S powo³uje do ¿ycia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za d³ugi. Kiedy kredytobiorca nie bêdzie móg³ sp³acaæ zobowi¹zania, bank przejmie nieruchomoœæ, zwalniaj¹c klienta z dalszej sp³aty.

– Dziêki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca bêdzie móg³ przenieœæ na bank w³asnoœæ nieruchomoœci w zamian za ca³kowite zwolnienie z zobowi¹zania kredytowego, kiedy pojawi¹ siê problemy w sp³acie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwi¹zanie spotka siê z du¿ym zainteresowaniem przysz³ych kredytobiorców. Na pewno skróci siê droga „wychodzenia z d³ugów”, poniewa¿ bank przejmie nieruchomoœæ. Nale¿y jednak mieæ na uwadze, ¿e pomys³ KNF nie zosta³ optymistycznie przyjêty przez banki. Dla nich przejêcie nieruchomoœci za d³ug oznacza niekiedy k³opot i dodatkowe koszty zwi¹zane z jej up³ynnieniem. Co wiêcej, pojawiæ siê mo¿e tak¿e ryzyko, poniewa¿ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym mo¿e siê okazaæ, ¿e przejêta nieruchomoœæ nie pokryje w ca³oœci wartoœci kredytu – wyjaœnia Ewa Koz³owska z Gold Finance.

Wy¿szy wk³ad, tañszy kredyt mieszkaniowy

Zgodnie z Rekomendacj¹ S w tym roku minimalna wysokoœæ wk³adu w³asnego kredytu hipotecznego wynosi 20 proc. Ale banki, zaniepokojone s³ab¹ akcj¹ kredytow¹, co bije w wynik odsetkowy, w tym roku decyduj¹ siê na powrót do 10 proc. To równie¿ skutek rosn¹cych cen nieruchomoœci – 10 proc. wartoœci to sporo wiêcej ni¿ rok temu.

– Chc¹c uzyskaæ tañszy kredyt, lepiej przygotowaæ œrodki na wy¿szy wk³ad w³asny ni¿ ten minimalny – w 2021 r. ta regu³a pozostaje niezmienna. Oczywiœcie, na rynku nadal mo¿na znaleŸæ banki, które udziel¹ finansowania przy ni¿szym wk³adzie w³asnym, wynosz¹cym 10 proc., ale przy spe³nieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wk³adu. Warto jednak byæ œwiadomym faktu, ¿e czasem na otrzymanie kredytu z ni¿szym wk³adem w³asnym mog¹ liczyæ tylko wybrani klienci, spe³niaj¹cy warunki okreœlone przez konkretny bank, np. dochód przysz³ego kredytobiorcy musi pochodziæ z innych Ÿróde³ ni¿ dzia³alnoœæ gospodarcza czy dzia³alnoœæ rolnicza lub ten musi byæ sta³ym klientem banku i posiadaæ w nim rachunek, na który regularnie s¹ ksiêgowane wp³ywy – podpowiada Leszek Ziêba.

Ale mo¿na i Ÿle trafiæ. Banki mog¹ wymagaæ równie¿ wy¿szego minimalnego wk³adu w³asnego ni¿ 20 proc., nawet 30–40 proc.

Prawie online

Jeszcze nie tak dawno starania o kredyt hipoteczny oznacza³y wielokrotne odwiedzenie oddzia³u banku. I innych instytucji. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieni³a tê sytuacjê. Koronakryzys, wprowadzaj¹c now¹ rzeczywistoœæ, sprawi³, ¿e obecnie wiele formalnoœci mo¿na za³atwiæ online, bez wychodzenia z domu. To dotyczy równie¿ banków. Przez internet lub te¿ telefon mo¿na spe³niæ wiêkszoœæ obowi¹zków i formalnoœci zwi¹zanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradc¹ czy wizyta w banku s¹ niezbêdne na ostatnim etapie, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej.

Football news:

Super League does not give up: they promise to revise the format in order to return and save football further
Football belongs to the fans. Today, more than ever. Tweet of the day by Gerard Pique
AC Milan and Inter are withdrawing from the Super League
It turns out that Barcelona was not formally part of the Super League. Laporta is against her - and everything was planned in advance
Premier League clubs have abandoned the Super League under threat of suspension from national tournaments (The Guardian)
Juventus is not giving up on the Super League. Roma demands that Juve, AC Milan and Inter withdraw from the project
We made a mistake and we apologize. We heard you. Arsenal's open letter of apology for Super League