Poland

Koniec z fejkowymi ofertami

Rz¹d powinien uregulowaæ rynek najmu, sprzeda¿y i og³oszeñ na wzór amerykañski lub brytyjski – mówi Micha³ Lech, specjalizuj¹cy siê w wynajmie i sprzeda¿y apartamentów.

Mieszkanie na w³asnoœæ czy wynajem? Szef HRE Think Tanku uwa¿a, ¿e powinniœmy wspieraæ w³asnoœæ, bo przejêcie rynku najmu przez wielkie fundusze i spekulantów prowadzi do dramatów. W Berlinie czynsze drastycznie rosn¹, lokatorzy protestuj¹.

W³asnoœæ, ale nie za wszelk¹ cenê. Kredyty? Tak, ale dla inteligentnych finansowo. Ju¿ na etapie wczesnej edukacji powinniœmy siê uczyæ, czym jest d³ug, czym jest kredyt, czym jest lokata, jakie s¹ formy inwestycji. Nie zad³u¿ajmy na 30 lat ludzi pracuj¹cych na etatach w korporacjach. To przestarza³y model kupowania nieruchomoœci.

¯yjemy w czasach sztucznej inteligencji. Nie wiemy, czy wszystkie stanowiska pracy siê utrzymaj¹. Nie jesteœmy w stanie przewidzieæ nawet stosunkowo nieodleg³ej przysz³oœci. Nie sposób odgadn¹æ, które prace zast¹pi¹ roboty, a chcemy robiæ zak³ad z bankiem, ¿e w ci¹gu 30 lat oddamy mu wszystkie pieni¹dze. To czysty hazard, za który zap³ac¹ wszyscy, choæ na pewno nie banki. Te uratuje rz¹d z naszych pieniêdzy. Znamy te scenariusze. Zanim weŸmiesz kredyt, obejrzyj trzy razy film „The Big Short".

W USA obsesyjne wspieranie w³asnoœci przez George'a W. Busha i Bena Bernankego, szefa Rezerwy Federalnej, doprowadzi³o do najwiêkszego œwiatowego kryzysu. Boleœnie przekonaliœmy siê, czym siê koñczy udzielanie kredytów NINJA (ang. no-income, no-job, no-assets – bez dochodów, bez pracy, bez maj¹tku – red.). Kiedy pêk³a nieruchomoœciowa bañka, toksyczne po¿yczki zatopi³y ca³¹ gospodarkê.

Nie wolno dawaæ kredytów osobom s³abo wyedukowanym finansowo, które nie potrafi¹ zarz¹dzaæ swoim maj¹tkiem.

Banki, tak¿e u nas, wyci¹gnê³y wnioski z tego kryzysu, który rozla³ siê po ca³ym œwiecie. Nie daj¹ ju¿ kredytów na prawo i lewo, na 110–120 proc. wartoœci nieruchomoœci.

Najbardziej wiarygodny w oczach banku wci¹¿ jest jednak klient na etacie, który poka¿e umowê o pracê na czas nieokreœlony. Bank myœli, ¿e taka osoba bêdzie sobie pracowaæ ca³e ¿ycie na tym jednym stanowisku, wiêc na pewno sp³aci kredyt.

Tymczasem powinniœmy siê zastanowiæ nad zmian¹ paradygmatu wiarygodnego klienta. Banki powinny dawaæ wiêcej kredytów przedsiêbiorcom, powinny poluzowaæ politykê kredytow¹ dla ma³ych inwestorów, którzy maj¹ plan finansowy na zakup mieszkania na wynajem. Moi klienci nieraz chcieli zaci¹gn¹æ kredyt inwestycyjny. Przedstawialiœmy w banku stawki na przyk³ad z ostatnich dwóch lat, pokazuj¹c zanonimizowane umowy najmu. Zdobycie firmowego kredytu na mieszkanie graniczy jednak z cudem, choæ obracaj¹cy kapita³em przedsiêbiorcy s¹ zwykle dobrze wyedukowani finansowo.

Kredyty dla inwestorów wspieraj¹ jednak najmy, a nie w³asnoœæ. Jednoczeœnie dojrza³y rynek wynajmu to warunek rozwoju ca³ej gospodarki, która potrzebuje mobilnych pracowników. Dobrze, ¿e deweloperzy zaczynaj¹ budowaæ czynszówki?

Coraz wiêksza oferta mieszkañ na wynajem wymusi spadek stawek. Mieszkania stan¹ siê bardziej dostêpne. Nale¿a³oby wiêc przyklasn¹æ pomys³owi, by deweloperzy budowali bloki na wynajem dla funduszy. Pod warunkiem ¿e nie powstanie jedna wielka korporacja, jeden wielki hotel, gdzie jest 1,5 tys. mieszkañ. Trudno sobie wyobraziæ, ¿e na przyk³ad po³owa Gdañska by³aby zarz¹dzana przez jeden fundusz. Sytuacja, kiedy wynajem zorganizowany gra pierwsze skrzypce, musi budziæ niepokój i sprzeciw.

¯eby by³o wiêcej w³asnoœci, mo¿e warto wskrzesiæ program dop³at do kredytów „Mieszkanie dla m³odych"?

Pañstwo nie powinno kusiæ kredytami. Albo ktoœ jest w stanie uzbieraæ na wk³ad w³asny, albo nie. Nie mo¿na iœæ do banku z pustymi kieszeniami. Jak siê to koñczy, pokaza³ nam przyk³ad Stanów. To powinien byæ wolny rynek. Poza tym po dop³aty z MdM wyci¹gali rêkê nie zawsze ci, którzy ich najbardziej potrzebowali.

Ale niektórzy nigdy nie bêd¹ w stanie uzbieraæ na wk³ad w³asny. A zdeformowany program mo¿na naprawiæ, uszczelniaj¹c kryteria i staranniej okreœlaj¹c jego adresatów.

Jeœli mnie nie staæ na zakup, wynajmujê takie mieszkanie, na jakie mnie staæ. Mo¿e to bêdzie 20 mkw., mo¿e 30 mkw., mo¿e wiêcej, ale na peryferiach. A w tym czasie byæ mo¿e uzbieram na wk³ad w³asny.

Tysi¹ce tanich czynszówek mia³ dostarczyæ program Mieszkanie+. Na razie trudno mówiæ o sukcesie.

Pañstwo nie powinno byæ deweloperem. Niech to zostawi samorz¹dom i profesjonalnym firmom. Rz¹d powinien jednak przeznaczyæ wiêksze fundusze na rewitalizacjê nieruchomoœci komunalnych, powinien hojniej wspieraæ gminne budownictwo. Samorz¹dy œwietnie sobie poradz¹ z inwestycjami, maj¹ dobrze zidentyfikowane potrzeby swoich mieszkañców.

Z pañstwowych ulg mogliby ewentualnie korzystaæ deweloperzy buduj¹cy akademiki. Domy studenckie ze œwietnie zaaran¿owanymi przestrzeniami coworkingowymi buduj¹ wiêzi spo³eczne, przyci¹gaj¹ studentów z zagranicy. Wp³ywaj¹ te¿ na rynek najmu, na obni¿enie stawek. Student zamiast kawalerki wynajmie pokój w akademiku.

Colivingi oferowane s¹ ju¿ nie tylko studentom. Trend na mieszkania we wspólnotach siê rozwinie?

Na rynek nieruchomoœci trzeba spojrzeæ przez pryzmat pokoleñ. Pokolenie Y, czyli milenialsi, chce mieæ nieruchomoœæ, choæ nie jest to podstawowa wartoœæ. Milenialsi s¹ mobilni, chc¹ podró¿owaæ, doœwiadczaæ, smakowaæ.

Kolejne pokolenie – Z – nie chce ju¿ niczego posiadaæ. Jest zadowolone z wynajmu, z mieszkania z rodzin¹. Jest w stanie zmieniaæ mieszkanie co pó³ roku. Dziœ mieszkam w Warszawie, jutro w Gdañsku, pojutrze w Londynie czy Miami.

Oba pokolenia s¹ bardzo ambitne, bardzo odwa¿ne, robi¹ miêdzynarodowe kariery. Kiedy ci ludzie zechc¹ siê gdzieœ osiedliæ na sta³e, zwykle bêd¹ ju¿ mieæ pieni¹dze na nieruchomoœæ albo na wk³ad w³asny. A idea colivingu? Popieram.

Rynek najmu w Polsce jest rozproszony, niedojrza³y, nieucywilizowany. Najem instytucjonalny raczkuje. Jak to wygl¹da z perspektywy poœrednika, który sprzedaje i wynajmuje apartamenty w luksusowych wie¿ach?

Rz¹d powinien uregulowaæ rynek najmu, sprzeda¿y i og³oszeñ na wzór amerykañski lub brytyjski. Trzeba wprowadziæ zapis, zgodnie z którym oferta w internecie musi byæ prawdziwa. Po³owa ofert jest albo nieaktualna, albo nieprawdziwa, albo w³aœciciel nie ma pojêcia, ¿e jakaœ agencja wystawia jego mieszkania, podkradaj¹c ofertê. Zero etyki. W Stanach za „fake advertisement" mo¿na z³o¿yæ pozew. W Polsce wszyscy dopisuj¹: „og³oszenie nie stanowi oferty w rozumieniu k.c.", i dziêkujê.

W Londynie nie mogê, ot, tak sobie, wystawiaæ og³oszeñ. Muszê mieæ referencje, potwierdzenie, ¿e wspó³pracujê z danym deweloperem.

W Polsce mo¿na jednego dnia za³o¿yæ agencjê i zaprezentowaæ nielegalnie skopiowane oferty. Taki nieetyczny agent dzwoni potem do w³aœciciela i mówi, ¿e znalaz³ mu klienta. Dziœ ani portale, ani agenci, ani w³aœciciele nie bior¹ ¿adnej odpowiedzialnoœci za prezentowan¹ ofertê, bo nie jest ona ofert¹ w rozumieniu prawa cywilnego. To niech zacznie byæ.

Powinno siê te¿ staranniej weryfikowaæ najemców. Ka¿dy chyba zna historiê o lokatorach imprezowiczach.

Warto wprowadziæ weryfikacjê najemców. W Londynie kandydat na lokatora musi udokumentowaæ dochody. Jeœli jest z zagranicy, musi zap³aciæ za pó³ roku z góry. Po zakoñczeniu umowy agencja czy w³aœciciel w specjalnym systemie wystawia najemcy opiniê. Ktoœ, kto dostanie z³¹ ocenê, raczej nie ma co liczyæ, ¿e szybko znajdzie kolejny lokal.

Wszyscy do znudzenia powtarzaj¹, ¿e pieni¹dze trzeba dziœ trzymaæ w murach, nie w skarpecie. Z rynku wtórnego wycofywane s¹ mieszkania, bo sprzedaj¹cy nie wiedz¹, co zrobiæ z gotówk¹. A jak ju¿ sprzedaj¹, to po kosmicznych cenach. W co w³o¿yæ pieni¹dze?

Nieruchomoœci to nie jest lekarstwo na wszystko. Podstaw¹ dobrej inwestycji jest dywersyfikacja. Nie wrzucajmy wszystkiego do jednego koszyka. Mo¿e trochê akcji, trochê obligacji, trochê nieruchomoœci. I to nie tylko mieszkañ. Warto siê zastanowiæ nad lokalami us³ugowymi, mo¿e biurowymi. Do tego trochê kryptowalut. Albo dzie³a sztuki czy zabytkowe samochody. Sposobów jest wiele, nie trzeba nastawiaæ siê wy³¹cznie na nieruchomoœci. I oczywiœcie, warto siê ca³y czas edukowaæ.

Luksusowe mieszkania nadal sprzedaj¹ siê i wynajmuj¹ tak dobrze jak przed pandemi¹?

Zdecydowanie tak. W wynajmach bijemy rekordy. Mieszkania na Z³otej wynajmuj¹ g³ównie przedsiêbiorcy z ca³ej Polski, którzy chc¹ mieæ w Warszawie fajny apartament. Ale s¹ te¿ osoby z zagranicy. Zje¿d¿a siê do nas ca³a Europa. To ludzie, którzy chc¹ poznaæ spo³ecznoœæ Z³otej, którzy chc¹ siê dostaæ do tego krêgu biznesowego. W luksusie nikt siê nie zamyka w czterech œcianach.

Epidemia to dobry czas na zmiany. Zaczynamy biegaæ, gotowaæ, czytaæ. I zmieniamy mieszkania – na wygodniejsze, fajniejsze, z wiêksz¹ iloœci¹ rozrywek. Chcemy sobie polepszyæ jakoœæ ¿ycia.

Polski luksus jest na œwiatowym poziomie?

Jesteœmy w tej samej lidze, co Londyn. Nasze mieszkania premium w niczym nie ustêpuj¹ wielkomiejskim standardom. Mamy fenomenaln¹ wykoñczeniówkê, a jakoœæ materia³ów to absolutna ekstraklasa.

Jest miejsce na kolejne presti¿owe wie¿e w Polsce?

Z ca³¹ pewnoœci¹, i to nie tylko w Warszawie. Takie budynki rodz¹ siê z fantazji inwestorów i architektów, którzy projektuj¹ te dzie³a sztuki. Taka osoba z fantazj¹ na pewno do Polski zapuka. Mo¿e nie w ci¹gu najbli¿szych dziesiêciu lat. Choæ kto wie? Mo¿e tym razem do Warszawy zawita Norman Foster?

CV

Micha³ Lech, w³aœciciel agencji specjalizuj¹cej siê w wynajmie i sprzeda¿y apartamentów w Z³otej 44 i Cosmpolitanie w Warszawie. Studiowa³ prawo, dziennikarstwo i psychologiê. Pracowa³ w sieciówce nieruchomoœciowej, aby rzuciæ wszystko i stworzyæ w³asny biznes i najdro¿szy rynek wynajmu w Polsce.
Fan Gaudiego i niebanalnych rozwi¹zañ architektonicznych. Trudno go przekonaæ do innych inwestycji. Czeka na kolejn¹ „abstrakcyjn¹" inwestycjê w Warszawie.

Football news:

Man City are even closer to reclaiming the Premier League title. Stones about 4:0 with Crystal Palace
Man City won 9 out of 10 matches and conceded 1 goal with a pair of Stones - Dias defenders
Jordan Henderson: If it wasn't for the referee's whistle, Mane would have gone one-on-one. Very strange
Memphis Depay: Me and Auar want to go to one of the top three clubs in the world
Stones scored the 3rd double of his career. One for the 2018 World Cup
Griezmann scored 6 (3+3) points in the last 4 games for Barca
Gundogan has scored 4 goals in his last 6 Premier League games. The same number was in the previous 55 games