Poland

Co deweloper musi powiedzieć klientowi

Mieszkaniowe

S³oneczna Leœniczówka w Wawrze – obok osiedla deweloper planuje kolejn¹ inwestycjê

Rzeczpospolita/ Robert Gardziñski

Buduj¹ca S³oneczn¹ Leœniczówkê firma nie poinformowa³a w prospekcie informacyjnym o planowanej obok inwestycji, choæ stara³a siê ju¿ o warunki zabudowy. T³umaczy, ¿e wcale nie musia³a.

O osiedlu S³oneczna Leœniczówka w sto³ecznym Wawrze pisaliœmy ju¿ w „Rzeczpospolitej". Przypomnijmy, nabywcy mieszkañ alarmowali, ¿e deweloper – Wawel Development – do aktów notarialnych przenosz¹cych w³asnoœæ lokali wprowadzi³ nieuzgodnione z nimi, godz¹ce w ich interesy zapisy.

– Mielibyœmy siê w ciemno zgodziæ na bli¿ej nieokreœlon¹ inwestycjê za oknami, a tak¿e zrezygnowaæ z karnych odsetek za opóŸnienie w oddaniu mieszkañ – mówi¹ klienci.

Co ma firma

Na firmy buduj¹ce osiedla ustawa deweloperska nak³ada obowi¹zek sporz¹dzenia prospektu informacyjnego. To czêœæ umowy deweloperskiej zawieranej z nabywcami mieszkañ. W prospekcie powinny siê znaleŸæ m.in. informacje o planowanych w s¹siedztwie inwestycjach.

– Kiedy zawieraliœmy umowy na zakup lokali w S³onecznej Leœniczówce, deweloper przemilcza³, ¿e podobn¹ inwestycjê planuje w bezpoœrednim s¹siedztwie – mówi jeden z klientów (nazwisko do wiadomoœci redakcji). – Teraz na etapie przenoszenia w³asnoœci lokali próbuje wymusiæ zgodê na budowê.

Dlaczego informacje nie znalaz³y siê w prospekcie? Grzegorz Zagrabski, prezes Wawel Development, w grudniu 2020 r. stwierdzi³ w „Rzeczpospolitej", ¿e w czasie zawierania wspomnianych umów inwestycja nie by³a planowana. – Nie mieliœmy decyzji o warunkach zabudowy, któr¹ mamy teraz – mówi³.

Na kiedy wydan¹ decyzjê siê powo³uje? Wysy³amy pytanie e-mailem. Firma milczy. Ponawiamy pytanie. Dostajemy enigmatyczn¹ odpowiedŸ: „Pierwsza decyzja o warunkach zabudowy, o których mówi³ prezes, zosta³a wydana w grudniu 2019 r.". Co to znaczy „pierwsza"? By³y kolejne? Firma nie odpowiada.

Tymczasem, jak informuje Aleksandra S³owiñska, rzeczniczka Urzêdu Dzielnicy Wawer, „nie ma wydanych warunków zabudowy dla tego terenu". – W przesz³oœci by³y wydane dwa dokumenty, ale ¿aden nie jest w obrocie prawnym. Obie decyzje zosta³y uchylone przez Samorz¹dowe Kolegium Odwo³awcze (SKO) – t³umaczy.

Z kiedy jest plan

Decyzjê wydan¹ w grudniu 2019 r. (na któr¹ powo³uje siê deweloper) SKO uchyli³o w lutym 2020 r. Firma o tym nie wie? – SKO uchyli³o decyzjê wy³¹cznie z uwagi na b³êdy formalne le¿¹ce po stronie urzêdu – tak teraz t³umaczy Agnieszka Filaber, dyrektor ds. sprzeda¿y w Wawel Development.

Urzêdnicy informuj¹ te¿, ¿e wniosek o warunki zabudowy firma z³o¿y³a 29 grudnia 2017 r. – Mieszkanie w S³onecznej Leœniczówce kupi³em w lipcu 2019 r. – opowiada klient. – Deweloper ju¿ wtedy szykowa³ siê do inwestycji obok. Nie wspomnia³ o niej. Dowiedzia³em siê dopiero w kancelarii, kiedy przyszed³em podpisaæ akt notarialny, w którym znalaz³y siê zapisy, jakobym zgadza³ siê w ciemno na budowê za oknem. Za¿¹da³em wykreœlenia punktów, które nie dotycz¹ zakupu mojego lokalu.

Dziœ firma ju¿ inaczej t³umaczy brak informacji o inwestycji. – W prospektach informacyjnych nie umieszcza siê wniosków o wydanie warunków sk³adanych przez podmioty prywatne, a tak¿e takich, które nie s¹ objête planem finansowym miasta czy gminy oraz nie s¹ dostêpne w publicznych rejestrach urzêdów – mówi dyrektor Filaber. – Z³o¿enie wniosku w 2017 r. nie uprawnia do rozpoczêcia inwestycji, a samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy pozwala dopiero na jej wstêpne planowanie.

O komentarz prosimy Polski Zwi¹zek Firm Deweloperskich.

– Ustawa deweloperska nie precyzuje, co oznacza planowana inwestycja – t³umaczy Konrad P³ochocki, cz³onek zarz¹du PZFD. – W doktrynie jest zgodnoœæ, ¿e deweloper powinien informowaæ o w³asnych inwestycjach w promieniu 1 km, na które ma pozwolenie na budowê czy decyzjê œrodowiskow¹. Nie ma jednak jednoznacznej odpowiedzi co do warunków zabudowy. Jeœli deweloper mia³ tak¹ decyzjê w rêku, zawieraj¹c umowy deweloperskie, informacja – wed³ug wiêkszoœci ekspertów – powinna siê znaleŸæ w prospekcie.

Okazuje siê, ¿e w¹tpliwoœci budzi³a ju¿ budowa S³onecznej Leœniczówki. – Osiedle powsta³o w okolicy zabudowanej domami jednorodzinnymi, s¹siaduj¹cej z rezerwatem Zakole Wawerskie – mówi mieszkaniec osiedla. – Jak siê to ma do zasady dobrego s¹siedztwa? – pyta. Teraz historia mo¿e siê powtórzyæ.

Urz¹d dzielnicy zleci³ przeprowadzenie ekspertyz dotycz¹cych decyzji wydawanych przez wydzia³ architektury, które budzi³y kontrowersje.

– W czêœci spraw wykazano nieprawid³owoœci – informuje Aleksandra S³owiñska. Pytana o gotowe osiedle przy ul. Leœniczówka, mówi, ¿e „w obszarze analizy nie znajduj¹ siê inne budynki czterokondygnacyjne". – W decyzji ustalaj¹cej warunki zabudowy b³êdnie okreœlono wskaŸniki i parametry zabudowy – t³umaczy.

Zarz¹d dzielnicy wyst¹pi³ do SKO z wnioskiem o wszczêcie z urzêdu postêpowania maj¹cego na celu ustalenie, czy decyzja o warunkach zabudowy nie zosta³a wydana z ra¿¹cym naruszeniem prawa.

SKO nie znalaz³o jednak podstaw do wszczêcia postêpowania w sprawie stwierdzenia niewa¿noœci tej decyzji.

Klienci skar¿¹ siê te¿, ¿e w aktach notarialnych wci¹¿ widniej¹ niekorzystne zapisy.

– Zgodnie z zapowiedzi¹ zapisy zosta³y przeredagowane i doprecyzowane – zapewnia Agnieszka Filaber. – Treœæ aktów ustalamy z klientami indywidualnie.

Jednak klienci twierdz¹, ¿e zmiany s¹ kosmetyczne. – Mamy siê nie sprzeciwiaæ procedurze uzyskiwania warunków zabudowy s¹siedniej dzia³ki – mówi jeden z nich.

- A ja jestem jednym z pierwszych nabywców, którzy podpisali akt notarialny ze wszystkimi niekorzystnymi zapisami i którzy wed³ug prezesa firmy ponoæ nie wnosili uwag – mówi kolejny klient. – Moje proœby o przes³anie projektu dokumentu zosta³y zignorowane. Mimo to przyszed³em na podpisanie aktu, bo zale¿a³o mi na szybkim za³atwieniu formalnoœci. Dokument przejrza³em w kancelarii tylko pobie¿nie, bo notariusz siê spieszy³. Da³em siê zmanipulowaæ.

Klient zastanawia siê teraz, czy taki akt mo¿na uniewa¿niæ i podpisaæ nowy, bez kontrowersyjnych punktów.

Opinia

Czy podpisane akty notarialne z niekorzystnymi dla klientów zapisami mo¿na zmieniæ? W jakiej sytuacji mo¿na je uniewa¿niæ?

El¿bieta Liberda, radca prawny, Lex Perfecta Kancelaria Radcy Prawnego i Biuro Nieruchomoœci:

Sytuacja osób, które podpisa³y ju¿ akty notarialne, jest niezmiernie trudna. Notariusz przed z³o¿eniem przez strony podpisu, odczytuje akt i w razie potrzeby wyjaœnia terminologiê u¿yt¹ w jego treœci. Akt notarialny jest potwierdzeniem dokonanej czynnoœci prawnej i mo¿na go uniewa¿niæ wy³¹cznie w oparciu o wady oœwiadczenia woli. Wady te s¹ opisane i unormowane w Kodeksie cywilnym. Jedn¹ z nich jest sytuacja kiedy osoba sk³adaj¹ca okreœlone oœwiadczenie dzia³a pod wp³ywem b³êdu. Wówczas, w razie, gdy pojawi siê b³¹d co do treœci czynnoœci prawnej, mo¿na uchyliæ siê od skutków prawnych sk³adanego oœwiadczenia.

Przy sk³adaniu oœwiadczenia innej osobie uchylenie siê od skutków bêdzie dopuszczalne wtedy, gdy b³¹d wywo³any jest przez tê osobê, nawet bez jej winy, albo gdy wiedzia³a o b³êdzie i mog³a go zauwa¿yæ.

Jak mówi ustawodawca mo¿na siê powo³aæ wy³¹cznie na b³¹d uzasadniaj¹cy przypuszczenie, ¿e gdyby sk³adaj¹cy oœwiadczenie woli nie dzia³a³ pod wp³ywem b³êdu i ocenia³ sprawê rozs¹dnie nie sk³ada³by oœwiadczenia o takiej treœci. Kwestiê t¹ reguluje Kodeks Cywilny art. 84 par. 1 i 2 k.c w zwi¹zku z art. 86 par. 1 i 2 oraz 88 par. 1 i 2 k.c.

Uchylenie siê od oœwiadczeñ z³o¿onych pod wp³ywem b³êdu reguluje art. 88 par. 2 k.c. Jest to na rok i oœwiadczenie takie musi byæ z³o¿one na piœmie. Je¿eli w sposób skuteczny dojdzie do uchylenia czynnoœci prawnej, która zosta³a wyra¿ona w formie aktu notarialnego, to mamy taki stan prawny jak sprzed jego zawarcia. Mo¿na wówczas sk³adaæ odwo³ania, skargi itd. Tutaj mówimy o trybie administracyjnym i cywilnym.

Zgodnie z art. 385 1. § 1. Kodeksu cywilnego postanowienia, które nie zosta³y uzgodnione indywidualnie, nie wi¹¿¹ konsumenta, je¿eli kszta³tuj¹ jego prawa i obowi¹zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra¿¹co naruszaj¹cy jego interesy. Co znaczy, ¿e postanowienia nie zosta³y uzgodnione indywidualnie? To wyjaœnia paragraf 3 przywo³anego przepisu: „nieuzgodnione indywidualnie s¹ te postanowienia umowy, na których treœæ konsument nie mia³ rzeczywistego wp³ywu. W szczególnoœci odnosi siê to do postanowieñ umowy przejêtych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta".

Najczêœciej z tak¹ sytuacj¹ mamy do czynienia, gdy dostawc¹/wykonawc¹ rzeczy/us³ug jest jeden podmiot na rzecz du¿ej grupy klientów. Wtedy zazwyczaj nie ma miejsca na negocjacje warunków umowy, a przedsiêbiorca stosuje wzór ten sam dla wszystkich. Tak postêpuj¹ m.in. banki, deweloperzy, firmy telekomunikacyjne.

Zdecydowanie zapisy zawarte w treœci aktów notarialnych nosz¹ znamiona klauzul niedozwolonych i za takie mog¹ zostaæ uznane, a co za tym idzie, nie bêd¹ wówczas wi¹zaæ konsumentów. W treœci aktów wyraŸnie uprzywilejowany jest deweloper przy jednoczesnym ograniczeniu praw konsumenta.

Absolutnie nie jest dopuszczalne wymaganie od klientów zrzeczenia siê wszelkich mog¹cych powstaæ w przysz³oœci roszczeñ w stosunku do dewelopera. Nawet jeœli takie zapisy w aktach notarialnych s¹, to nie s¹ dla konsumenta wi¹¿¹ce.

Nale¿y dodaæ, ¿e obowi¹zkiem dewelopera by³o poinformowanie klientów o planowanych inwestycjach ju¿ w prospekcie informacyjnym.

Football news:

Cavani has returned to training and is likely to play against Crystal Palace
Fabio Capello, Juventus played Rugby against the Port. Only Ronaldo and Chiesa can make a difference in this squad
Neymar: I posted how I was recovering from my injury, and I didn't get any messages saying, Wow, what a professional. No
Ole Gunnar Solscher: The work of the judges is very difficult and without additional pressure. We have to make their decisions
Joan Laporta: I'm sure Messi won't stay at Barca if I don't win the election. He gives the club 30% of revenue
Trent had idolized Gerrard since he was a kid, and he was in a fairy tale: he got Steven's care and the captain's armband. The story of a great relationship
Hazard's recovery from the injury is delayed. He probably won't play against Atletico on March 7